不动产估价课程笔记
第一讲不动产价格概念与特征
一、课程导入
前面课程讲了房地产市场和土地市场，这节课进一步讲调控土地市场的重要手段——不动产估价和价格。课程计划：先讲不动产价格，再讲不动产价格的估算和评估，之后两周做不动产估价课程实践。
二、不动产的概念
不动产是指由于土地本身位置的固定性这一特质所导致的不能移动的资产或财产。一旦移动，其性状发生变化，价值会减损。不动产的核心特征是位置的固定性，即不可移动性。凡是附着在不可移动的土地之上，移动后会受损、价值减损、形态变化的资产，都属于不动产。
特殊情况：有一类资产本身是可动的，但按照不动产的法律法规和规则进行管理。例如大型交通工具——飞机、轮船，甚至在有些国家火车，因为体量庞大、价值很高，都需要登记后获得权利权属确认，按照不动产的基本规则来确定权利。
根据《中华人民共和国担保法》第九十二条的规定，不动产是指土地及房屋、林木等地上定着物。
三、不动产的基本特征
每一种不动产都是不一样的，因为每一个不同位置的土地都是不一样的。同一栋商品房、同一楼层两个挨在一起的不同单元，理论上讲都是不一样的，售价也不一样。
不动产通常是耐久的，供给是有限的。供给有限的原因在于土地的总量是有限的。
四、不动产的三要素
不动产可以视作实物、权益和区位三者的结合，缺一不可。
实物：看得见、摸得着的客观存在的不动产实体，包括土地、房屋、建筑物或其他不动产。
权益：包括所有权、使用权等，权属归属。我国土地产权制度实行社会主义公有制，公有制又分两种形态：国家所有和劳动群众集体所有。在公有制背景下，派生出土地使用权制度。
区位：位置是决定不动产价值的非常重要的因素。location, location, location，还是位置。在城市里，城市土地决定价值的最关键因素是位置。
位置分为绝对位置和相对位置。绝对位置例如距市中心两公里，是一个绝对概念。相对位置例如车程五分钟，是相对概念。光谷是武汉市的副中心，周边地带在整个武汉市的相对位置就发生了变化。
举例：假设武汉市中心定位在汉口江汉路或一元路市政府，按绝对位置，关山到江汉路约30 公里。但因为有便捷的交通（二号线等），相对位置发生了很大变化。过去上学时去汉口看夜景几乎不可能，因为公共交通不发达，晚上八点公交车就停班了。现在交通便利，相对位置大大改善。
五、土地组成的二元性
土地不仅仅是眼前看到的物质实体（不依赖于人的意识而存在的客观实体），还有附着在上面的权利。如果没有权利，没有客观存在的实体，其归属就无法由产权特征所决定，就不可能成为财产。
地球上的每一块土地都是有归属的，在权属上是有所属的。这构成了马克思所讲的绝对地租的基础——任何一块土地，哪怕是天涯海角、最没有价值的土地，如果你想利用它，也必须为这块最差土地的所有者支付相应的租金。
六、不动产的分类
（一）按用途划分
居住、商业、工业、农业、特殊等。在特定用途的土地上进行人工改良（建筑物、构筑物），根据土地用途自然划分为居住、商业、工业、农业等。
（二）按是否产生收益划分
收益性不动产：能够获得现在的收益，以及在未来能够获得预期收益的不动产。
非收益性不动产：因为法律法规或实际用途所确定不能获得收益的不动产。例如学校的教学楼（理论上非收益，不产生市场盈利）、政府大楼、军队营房、监狱等公益性设施。
注意：学校八号楼虽然在非收益教学设施中，但专门为学校提供配套服务，可以进入市场，因此八号楼及其所负责的土地是收益性的。
区分收益和非收益的意义：收益性和非收益性不动产的价值产生逻辑不一样，选择的估算价格方法也不一样。
（三）按开发程度划分（五类，非常重要）
1. 生地没有任何基础设施，自然存在的一块土地。简单讲，农村的农地可以理解为生地。相对于在土地上进行建设而言，这块地没有任何基础设施，没有场地平整，是自然存在的状态。意味着要把它开发成具备完善基础设施的土地，还需要很多投入。
2. 熟地（与生地相对）具备完善的基础设施，能满足后续建设需要以及对土地经营或使用的需要。不仅针对生地，还针对毛地。
3. 毛地有一定的基础设施，已经是建设用地，但基础设施配套并不完善，甚至有些地方没有完成拆迁，地上房屋建筑物的拆除还没有完成，不能马上投入建设。
在城市更新和旧城改造中，纳入改造计划的旧城区可以理解为毛地。
毛地出让意味着开发商拿到地后，自己要负责完善基础设施，自己要清除残存建筑物构筑物（拆迁），可能涉及对建筑物所有者的补偿。过去因此出现很多“钉子户”问题。
注意：理论上讲，征地拆迁的主体是政府。政府应该把地拆干净变成熟地再交给开发商。但很多情况下政府直接把毛地卖给开发商，导致开发商与拆迁户对峙。开发商没有法定的征地拆迁主体资格。现在正在正本清源，政府要把拆迁工作做掉，以净地或熟地出让。
4. 在建工程这个概念非常重要。当不动产处于在建工程状态时，其价值与纯土地的价值完全不一样。
关键区别：在没有变成在建工程时，投入的各种费用（配套费、勘察、设计、规划等）不可以和土地价值加总形成新的土地价值，因为这些费用在法律层面上没有和土地紧密结合。但一旦变成在建工程，土地和地上正在建设的工程结合起来，这些投入就可以计入。
在建工程的起始时点：拿到监管部门下发的建设工程施工许可证的那一天。
相关的“四证”流程：第一，建设用地规划许可证：项目策划、可研阶段，确认计划用地与土地规划用途一致后由国土部门颁发。
第二，不动产证（土地证）：招拍挂后拿到，附上设计条件（建筑面积上限、建筑高度上限、建几栋等）。
第三，建设工程规划许可证：设计完成后报规划局审查（联合应急管理、城管、教育、商业配套等部门），符合要求后颁发，表示工程设计符合规范、可行。
第四，建设工程施工许可证：找施工单位、编制施工计划后，向监管部门申请，拿到后才可以动土。拿到施工许可证后即变为在建工程。
价值变化：变为在建工程后，勘察、设计、配套费等可以和地价结合，不是一加一等于二，而是一加一往往大于二（有相互贡献原则），价值一下提高很多。
5. 现房法律状态下的现房。房子建好、装修完、甚至住进去了，在法律上也不一定是现房，缺一个关键环节——竣工验收。政府颁发竣工验收备案证明的那一天，是在建工程变现房的时点。
在建工程与现房的估价方法差异：现房有很多现在或未来预期收益的用途，可以设定，可能选择收益法；在建工程更多考虑建设过程的成本支出，往往选择成本法。
补充：房地产销售制度变化。过去最早卖楼花（学香港），图纸设计出来就可以卖，风险很大。后来要求拿到预售证（形象进度达到一定程度，如主体工程完工或结构达到三分之二）才能预售。现在要发生变化，以后不可以预售，要现房销售。
现房销售的好处：开发商不能用业主的钱搞建设，避免开发商拿钱跑路、烂尾的风险（如恒大保交房问题）。对开发商的压力：小开发商可能做不下去，因为没有足够资金能力从拿地到建好变成现房再销售。有实力的开发商能做，但成本高，意味着价格可能上升（成本定价角度），开发商少了供给可能减少，未来价格可能有一定程度上升。
（四）按使用方式划分
销售性、出租性、营业性、自用性等。
七、不动产价格
（一）不动产价格的概念
在某个时点，为取得不动产并获得相应权益所支付的对价。
（二）不动产价格的三个含义
第一，不动产价格随着市场供求变化而变化。任何一个价格都是某一个特定时点的价格，价格不是恒久的，每天都会有波动。
第二，不同的权益对应不同的价格。不动产尤其是土地的权益是不一样的，土地的权能是可分的，各种不同权能的组合构成不同的权利，不同的权利对应不同的价值。因此同一不动产，有人说100 万，有人说200 万，可能都是对的（因为权利状态、评估目的不同）。
举例：20 年前中央电视台焦点访谈曾报道珠海市不动产评估，不同评估公司报价相差一倍，当时规范不明确说不清楚，现在不是问题了。
第三，货币性的支付。
（三）价格的时间属性
价格和时间永远在一起。任何一个价格都是某一个时点之下的价格。如果价格和时间隔离开来，价格就没有意义。对一般商品是这样，对不动产更是这样。
原因一：货币本身有时间价值，不在同一个时点的货币价值不一样。
原因二：不动产市场一直处于变化运动过程之中。
举例：说房子一万五一平方米，彼此默认是“现在这个时点”的价格。
（四）价格的内涵
价格一定有它自己的内涵，比如是什么权利状态——所有权、使用权、抵押权、租赁权，是课税价格还是补偿价格，内涵不一样，评估价格也会有很大差异。
举例：同一块地，开发条件不一样价格绝对不一样。容积率从1 变为2，价格可能从一万变为一万五到两万。规划为工业用地可能值五千，调整为商业用地价格就完全不同。
八、价格形成的三个条件
有用性、稀缺性、有效需求。
有用性和稀缺性容易理解。
有效需求：需求必须是有效的，不是无效的。都想住别墅、住大平层，但没有足够支付能力时，需求就是无效需求，不能进入不动产市场。对价格产生作用、对供给量和需求量产生作用的是有效需求。简单讲，有效需求就是有支付能力的需求。
九、不动产价格与一般商品价格的比较
（一）相同点
都是用货币表示，都有波动，都受价值规律支配。
（二）区别
1. 生产成本方面（核心区别）一般物品的价格由生产该商品的成本所决定，但不动产价格不是。
马克思主义土地价值价格理论：土地是没有价值的，但有价格。
为什么没有价值？因为价值是人类创造的，是人类一般社会劳动的转化。土地是独立于人类劳动以外的客观存在，原生态的土地没有凝结人类一般劳动，所以没有价值。这是土地物质。
人类出现后，土地利用慢慢改变土地现状，人类劳动凝结在土地里，产生了土地资本。土地物质加土地资本构成土地，这就是土地的二元性（价值二元性）。
土地没有价值但有使用价值。通过利用土地生产社会产品，投入劳动力和资本，产品销售实现价格，补偿投入的劳动力和资本后，剩余的部分就是地租（新的土地租金）。
地租是按期支付的，就像银行利息。对利息的整体购买相当于本金。对地租的购买（把地租资本化、折现回来）形成土地价格。
所以土地本身定价中没有生产成本因素，它不是价值的货币表现，而是地租的资本化。
2. 折旧方面一般商品的价值随时间推移产生损耗（物理损耗、功能损耗、用途损耗），产生折旧。建筑物（人工改良物）也会折旧。
但不动产价格通常呈上升趋势。原因在于土地总量固定，供给没有弹性，而对土地产品的需求有弹性且不断扩大。
土地产品：凡是利用土地资源、土地资产进行人工改良后形成的各种商品。衣食住行都依赖土地，吃的是土地产品，住的房屋也是土地产品，工业品也是在土地上作为载体建造的土地产品。
地球表面积5.1 亿平方公里不变，其中29%是陆地，城市建设用地约占1%左右，都是固定的。
因此不动产不仅没有折旧，反倒会自然增值。
3. 价格差异方面一般商品价格比较一致（如iPhone 在全球除关税外价格基本一致），但不动产独一无二。
4. 市场性质方面一般商品是完全或比较完全的市场，不动产是不完全市场。
原因：不动产是一个垄断的市场。一级市场只有一个卖家（国家或政府），有很多买家。即便二级市场（二手房）看起来是完全市场，单就某一个二手房来讲也是不完全的，因为信息不完全——卖家比买家更清楚房屋的缺陷（上水下水、装修质量、墙体等）。
5. 价格形成时间方面普通商品价格形成时间短，相互影响瞬间形成。不动产价值量大，价格传导机制受很多因素影响，传导链条长、时间长。
举例：上海房价对武汉房价有影响但比较小，上海房价增值可能导致武汉房价增值，但有较长时间差。iPhone 在上海和广州的价格一天之间就能搞明白，但上海房子降价了，武汉房子明天不一定降价，可能等下个月或明年。
6. 供求变化方面一般商品随着需求增长很快形成供给，但不动产不可以，有建设时间的滞后。市场紧缺房屋，改善紧缺状态少则一两年，多则十年八年。即便释放很多土地，从土地形成市场上可销售的住房还有一个过程。
7. 价值形成规律方面不动产价格和一般商品价格的形成机理、表现形式完全不一样，不能用一般商品价格的内涵去揣度或移植到不动产价格。
十、不动产价格的五大特征
第一，区位影响大（土地的特征）。
第二，价格实质上是权益价格（土地价格）。现在土地价格在房价中占比越来越大，过去30%，现在有的房子50%以上是地价构成，而不是砖瓦灰沙石钢筋混凝土等人工改良建筑构成。
第三，不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
第四，不动产价格是长期考虑下形成的。买房子不是买新车马上决定，而是经过比较长时间，看房很多次，比较区位等。
第五，不动产价格通常是个别形成，受交易个别因素影响，因为有偏好，所以产生不同价格。
十一、影响不动产价格的因素
影响因素太多太多，无法穷尽。采取归纳方式，根据影响方式不同归为三类：一般因素、区域因素、个别因素。
（一）一般因素
对某一个城市、某一个行政地域（通常指县市）范围内产生普遍性、一般性影响的因素。
行政因素：房地产制度、价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市规划、土地用途管制（宏观层面）、税收政策等。
社会因素：政治安定状况、社会治安程度、不动产投机、城市化水平、教育投入和态度等。
经济因素：经济发展水平、物价、居民收入状况、抵押贷款成本及可得性等。
人口因素：人口数量、人口素质、家庭人口规模、年龄和性别结构等。
国际因素：国际经济状况、国际政治因素等。
关于人口的补充：判断一个城市房价是否坚挺的关键因素是人口。城市人口不断增加，房价就存在继续增长上升的态势；人口减少，房价就会下跌。宏观影响看人口，微观影响看区位。
（二）区域因素
对某个特定地区产生影响，而对其他地方不产生影响的因素。
包括：商业繁华程度、交通便捷条件、基础设施和公用设施完备程度、环境质量（自然环境、人文环境）、城市规划限制等。
举例：光谷地区和江夏地区都属洪山区，但基本条件不一样，区域因素导致的结果不一样，价格也不一样。
单中心城市价格从中心向周边衰减。武汉光谷形成一个小高峰（副中心），因为光谷是商业中心，有华中科技大学等能产生土地正向溢价的机构，周边价格甚至比街道口、洪山广场还高。
（三）个别因素
对某一个待估不动产（一块地或一个房子）产生影响的个别因素。
位置（location）。
面积和形状：面积直接影响总价；形状方正方便建筑设计，不规则形状影响建筑功能。举例：金樽酒店后面是山，临街面很窄（只有20-30 米纵深），只能横向布置，使用功能发生变化。
地形地势：地形起伏。做别墅可能增加环境美感（正向），做商业可能构成额外支出（负向，需要挖山）。
地质条件与土地承载力：地质勘探通过取土样测试不同深度土地承载力，决定建筑荷载、建多少层、用什么材料结构。挖下去一米碰到岩石（基岩），承载力特别高，基础成本低；承载力低则需要打很深的桩、做满堂红基础，成本高。地质条件决定后续投资增加多少，同一块土地承载力高和低，定价必须有差异。
朝向：南北方都注重朝向。武汉夏天热希望有北风，冬天冷希望有阳光。朝向偏几度都可能使价值变化。不一定正南正北，每个地方有小气候，武汉通常正南偏东一定度数。东西向房子比南北向价格低不少，每平方米可能差几百到几千元。
日照间距：冬至（12 月22 日，北半球日照最短的一天）那天，建筑底层一楼窗户射进的阳光要达到一个小时（过去是两小时）。由此算出前后楼之间的距离。深圳的“握手楼”“贴面楼”“亲吻楼”居民素质很差。
风向、降水量、自然灾害。
建筑外形、权益等。
（四）影响程度排序
个别因素的影响大于区域因素，区域因素的影响大于一般因素。因此做价格测算时更多把注意力放在个别因素上。
（五）分类的意义（简化测算）
用市场比较法时，如果在同一个小区内，一般因素相同，甚至区域因素也相同，直接比较个别因素即可，大大简化。如果比较不同区域（如光谷与汉口），则需要考虑区域因素修正。
十二、享乐价格法（特征价格法）
本质上可以把所有影响因素都拿来测算不动产价格。公式：y = a1x1 + a2x2 + …，有无数个x（影响因素），用回归方法（最小二乘法）算出系数，然后把所有因素和系数相乘得到价格。
应用：未来征收不动产税，每套房都要收税，量太大，用这种方法批量评估特别简单，一张Excel 表就出来了。但精准程度有影响，不太精准。所以单个地块或单个房产评估仍然用传统方法。
十三、不动产供给与需求
（一）不动产供给
开发商和拥有者在某一特定时间内、某一价格水平上，对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。
供给形成条件：愿意提供加上有能力供给。
影响供给的因素：开发成本、价格水平、未来预期、开发技术水平。
举例（当市长制定供给政策时）：降低开发成本使开发商愿意提供更多供给——降低契税、降低开发建设相关税费、降低土地出让价格等。
（二）不动产需求
有效需求，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的数量。
影响需求的因素：价格水平、消费者收入水平、消费者偏好、相关物品的价格水平、消费者未来预期。
（三）相关物品（购买与租赁的关系）
能够和不动产产生某种替代的物品，最直接的是购买和租赁。购买价格和租赁价格之间应该有内在联系，理论上应该形成像银行利息和本金之间的关系（租金除以购买价格等于利率）。
在欧洲、美国、澳洲等成熟房地产市场，这个关系基本固定下来了。但我国房地产市场发展三十年，一直没有演化到这种关系，不仅变化，而且是相背的——买房子很贵，相对买房子价格的租金反倒便宜。
原因：受特定文化价值观念绑架，人们倾向于买房而不是租房。当社会能提供很多租房、租房市场成熟稳定、租房者不受房东欺负时，大家会更愿意租房。
举例：租房时房东可能扣押金、找各种理由扣钱。成熟市场（如以色列）房东和租客根本不见面，通过中介。
（四）消费者偏好
偏好很重要，在房地产价值中占很大成分。有的人偏好很强烈执着（就想要某种户型、某种位置），有的人不太执着。这跟性格、成长经历、对其他人的看法有关系。本科毕业论文可以研究某种偏好与择业、择偶、择房的关系。
十四、不动产价格的主要类型
（一）按形成方式划分
成交价格：交易双方达成一致并实际交付形成的价格，是事实价格、真实价格。分为正常成交价格和非正常成交价格。
正常价格：没有特殊情况。
非正常价格：因特殊情况导致。例如急需脱手快速变现（房地产是最好的保值品储蓄品，但最大缺陷是不容易变现，快速变现意味着低价）、拍卖等。
用非正常成交价格做比较时，必须进行非正常成交价格修正，修回到正常情况。
市场价格：平均水平价格。例如武汉市住房平均价格一万一千元，但你买的房子可能三万，阳逻可能五千，这是整个武汉市地域范围的平均价格。
理论价格：经济学理论对市场模拟形成的价格，是均衡状态的价格，这个价格实际上不存在，是模拟出来的。
评估价格：做评估测算判定的结果，具有参考价值，不是真正实现的价格，是参考价格、咨询价格，能不能实现不一定。
（二）按政府价格干预程度划分
市场调节价：完全通过市场竞争形成。
政府指导价：政府给出主导价格，指导经营者制定价格，在给定范围内可以浮动但不能超过范围。例如物业管理费用、开发区地价。
政府定价：确定好价格，一定价格标准之下不能改变。
（三）按实物形态划分
土地价格：又分为生地价格、毛地价格、熟地价格。熟地价格通常高于毛地价格，高于生地价格，因为价格内涵包含的内容不一样。
建筑物价格：不含所占土地价格的建筑物价格。
房地合一价格（房地产价格）：土地和建筑物合起来的价格。
（四）按价格表示单位划分
总价、单位价格、楼面地价。
楼面地价：每平方米建筑物所含的土地价格，即建筑物均摊的土地价格。这个价格非常重要，在土地管理实践中经常出现，政府卖地拍卖通常用楼面地价来表现。
楼面地价与总地价的关系：楼面地价乘以容积率等于每平方米土地价格（地面地价）。
举例：容积率是3，意味着一平方米土地能建3 平方米房子。如果楼面地价是一万元，那么地面地价（土地价格）就是一万乘以三等于每平方米土地三万元。
容积率等于地块总建筑面积除以总用地面积。建筑密度等于建筑占地面积除以总用地面积。容积率和建筑密度结合控制开发强度。容积率不变情况下，建筑密度减少意味着楼房楼层增加（把建筑往高处搬，获得更多空地搞绿化、道路、停车场）。
（五）按不同经济行为划分
买卖价格（交易价格）：通常交易价格指买卖价格，但交易价格是更广泛的概念。
租赁价格（租金）。
抵押价格（抵押价值）。
征收价格（征收价值）：政府强制取得不动产给予的补偿金额，不是一个完全的价格。
（六）按交易付款方式划分
实际价格：成交日期一次付清的价格。
名义价格：成交日期不是一次付清，分期付款的名义总价。
举例：房子一万块钱一平方米，一次支付实际价格就是一万。如果分两次支付，成交时付五千，一年后付五千，一年后的五千折算到今天就没有五千了（资金有时间价值）。如果分三期（今年付20%定金，明年付30%，后年付50%），折算回来可能相当于八千多。
估价时一定用实际价格而不是名义价格。
买房谈价技巧：先把总价谈好再谈付款方式。售楼专员权限很小，经理可能有一个百分点折扣，总经理可能两个百分点。可以通过各种关系拿到更多优惠。
现货价格、期货价格。
（七）其他价格名称
起价：广告牌上的“九千九百九十八元起”，是最低价，进去实际可能一万五。
标价：卖方的要价，可以打折扣。
成交价：实际交易价格。
均价：平均价格。
拍卖中的保留价（底价）：密封起来，公证处公证，当面打开。起拍价可能低于保留价（如底价一千万，起拍价九百万）。成交价一定要高于保留价，低于保留价就流拍。第二次拍卖保留价往往打八折。
补地价：经常出现的情况——改变土地用途、改变容积率、改变建筑高度等城市规划限制条件、延长使用年限，需要补地价。
举例：拍卖时容积率是2，楼面地价一万。后来通过政府沟通把容积率增加到3，意味着必须补上第三个一平方米建筑面积的一万块钱价格。很多市长副市长被抓，证据就涉及违规调整容积率——开发商先给2.0，后来改成2.2，哪怕0.2 也会多出几千甚至几万平方米房子，这些房子没有交地价、没有配套费，开发商赚很多。
补地价在学术上意义不大，但在土地管理实践中非常重要。
第二讲不动产估价基本原理
一、不动产估价的定义
不动产估价是不动产专业估价人员根据估价对象的估价目的，遵循不动产估价的原则和程序，在充分了解和掌握估价对象基本状况、不动产市场资料和深入分析不动产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对不动产在一定权利状态下和一定时点的价值所做出的推测和判断。
二、从定义中提取的关键信息
（一）估价主体
不动产专业估价人员，不是一般人员。
为什么叫专业人员？不仅因为国家职业分类，更重要的是法定原因——《中华人民共和国城市房地产管理
法》明确规定，国家实行房地产估价制度、国家实行房地产价格评估制度。这两个基本制度使不动产估价人员具备了和其他人员不一样的身份。
职业资格对比：过去很多职业资格是准入类（如资产评估师、价格鉴定师），现在国家绝大多数职业资格取消了准入，转为水平评价类——只要具备一定专业水平就可以从事，资格只说明水平高低，法律不规定必须有资格才能做。
但房地产估价不同：没有拿到房地产估价师职业资格，就不可以进入房地产估价行业。房地产估价师是非常少的被法律保留下来的准入类资格，依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》。
为什么房地产估价要保留准入制度？
原因一：房地产价值关系到整个国家、政府以及家庭财产的很大一部分。家庭财产中大城市房地产几乎是最大的财产。国家财富方面，上世纪末中国城市土地价值约25万亿，占全国国有资产总量一半以上。日本经济高峰时，东京一个市的地价就可以买下整个美国的土地。
原因二：房地产税是很多国家和地区政府财政的重要来源。香港政府靠房地产税运作，不是靠流转税。美国学区房靠房地产税支撑。很多国家和地区做生意方便，因为收的流转税少、所得税少，但房地产税收得高。
我国现在叫“土地财政”，税收财政占整个财政不到一半，另一半靠卖地。但土地总量有限，现在政府一卖卖七十年，把后面若干届政府的地都卖光了。后面的政府没地可卖，所以正在转型——从土地财政转为收房产税（房地产税）。目前还没开始征收，靴子一直没落地，人大每年都放到立法计划里。
以后住的商品房都要交税，房子价格高交税多，价格低交税少，地方政府靠这个税维持运转。
税基就是房子的价格，这个价格需要评估。如果没有国家准入制度，评估体系会很复杂，未必能代表国家意思。经过国家认定的估价师来评税，保证国家财政收入，这是非常重要的原因。
资产评估师做不到这个作用，资产评估主要依据会计报表、会计账簿，包括资产、汽车、原材料、产品，也包括土地房产，但做得相对简约。
（二）估价对象和估价目的
估价对象就是要评估的不动产。估价目的很重要——估价是为了征收、交易、租赁还是其他，目的不一样，价格不一样。
老师的亲身经历举例：学校西五楼评估（与欧洲清洁能源学院合作）；西边高层补地价（1500 元/平方米卖给老师不含地，后来补地价变成百分之百个人产权）；梨园医院土地补偿（重新评估出更高价格，额外多拿800 万补偿，老师用公司名义做的，拿了约40-50 万报酬）。
（三）估价原则和程序
程序问题很重要，不仅要注重实体正义，还必须注重程序正义。程序出问题就会出问题。
举例：老师曾做武汉一个抵押估价，抵押物在昆山，跑到昆山看现场做估价，到法院后对方律师说估价报告没有法律效力，因为签字的估价师没有亲临现场，对现场情况把握不够，是用其他人做的报告。法院采信了，老师赔了好几万（委托费要退回，过去出差带着法院好多人连吃带喝带玩带送，亏掉了）。
（四）估价方法
选择科学合理的估价方法。
（五）估价人员的经验
定义中“结合估价人员的经验”——经验两个字把科学性拉低了。
不动产估价既是科学又是艺术。所谓艺术，就是在很多地方并不仅仅靠科学界定、科学资料就能完全得到，有很多经验在里面。
举例：一个初出茅庐的学生考上估价师，甚至没有专业背景的估价师很多。老师自己是造价工程师，但根本不会做造价测算，只是有资格、会签名，做出来也是机械的1+1=2，超出范围就不能做了。所以经验很重要。
“推测和判断”——又不是一个精准的结论。所以不动产估价是科学和艺术相结合的东西。
未来或许有一天艺术性不断降低、科学性不断提升，不动产估价能堂而皇之叫“不动产估价学”，但现在还不行，里面有很多漏洞，需要靠经验去补。
（六）估价资质
房地产价格评估机构有资质章（国徽章，政府颁发）。土地评估现在不叫资质，叫资信等级，归协会管，不能盖国徽，只能盖协会章。
现在国家有《资产评估法》，管理六个资质、六块业务：房地产估价、土地估价、资产评估、价格鉴定、珠宝鉴定、旧机动车鉴定。房地产估价的个人资质和单位资质都是政府颁发的，其他的叫资格或资信，由协会颁发。优先考房地产估价师。
三、估价分类
公开市场价值估价：叫估价报告。
非市场价值估价：做咨询，叫价值咨询报告。
四、估价原则
注意：中国估价原则的描述不准确，因为它把两方面混在一起了——一方面是估价的职业操守，另一方面是估价的经济学原理。不管财政部、建设部还是自然资源部都搞糊涂了。但各种规范和教材都写在一起，所以也放在一起讲。
（一）合法原则（职业操守）
估价必须合法。主体合法：估价师是合法的，不是假的。客体合法：估价对象合法。首先权属合法，利用状态合法，利用条件合法，开发程度合法。但凡不合法就不能估价。
（二）最高最佳使用原则（经济学原理）
评估不动产价格时，一定把它放在最有利的状态下、最高的利用价值、最好的开发背景之下再做评估，这样才能最好地发掘不动产的价值。
举例：一块地看起来稀松平常、杂草丛生、沟沟坎坎，但规划里是商业用地，开发容积率达到5，就必须按照商业用地、容积率5 来评估价格，这一定是最高价格。如果按现状（一块平地啥都没有）评估，价格就不能反映真实价值。
不动产估价本质上不仅仅是评估，更是挖掘发现价值，把隐藏在表面现象里的价值挖掘出来。这也是房地产估价师值钱的地方。
对比一般商品：给一个手机值多少钱就值多少钱，不用挖掘，货架上标得很清楚。土地不是这样，要挖掘。
估价师的社会地位：香港特首梁振英就是测量师出身。台湾海基会会长辜振甫是律师。国际上美国、英国估价师地位很高，在美国叫appraiser，在英国叫测量师（surveyors），测量师包括很多专业——规划、测绘、估价、造价等，一共十八个大类。
（三）供需原则（经济学原理）
经济学一般常识，不用多讲。
（四）替代原则（经济学原理，非常重要）
当两个具有相同效用的物品摆在面前时，既然效用相同，它们就具有可替代性。既然具有可替代性，就一定会出现导致它们价格趋于一致的特性。
你价格高我就不买你的，买价格低的；我价格太低我不卖给你，价格高一点。一升一降，慢慢趋于一致。替代原则在其中发挥作用，否则价格没办法收敛。
（五）预期收益原则（经济学原理）
不动产有现在的利用价值，还有潜在的利用价值，甚至未来的使用价值。把未来的价值折现回来，就是它的价格。
举例：王健林（万达）买地建万达广场，之所以愿意掏钱买地、掏钱建设，着眼的不是买地和建设本身，而是未来建成后通过万达广场赚钱。未来收益至少要覆盖买地和建设成本，还要更多，否则就亏本了。评估这块地的价格不是按招拍挂多少钱，而是按自己的成本账——未来每年赚多少钱，折现回来，看是否有利可图。这依据的就是预期收益原则。
这也是马克思劳动价值论的体现：土地没有价值但有使用价值，通过利用土地生产产品、销售、覆盖成本，剩余的就是地租，对地租的购买形成地价。
五、估价的必要性
政府宏观调控需要：不动产最原始出处是政府，政府卖地必须知道价格；卖地后还要无穷无尽从地上拿税收（房地产税、物业税）；宏观调控用价格调控，必须知道价格。
投资决策需要：开发商买地前要测算未来预期收益、扣减投入成本，达到平衡来测算地价，决定举牌到什么价位。还要考虑管理成本、经营成本、新旧技术引用、资金成本。
大开发商（万达、碧桂园等）资金可以在多个项目间腾挪（一个摊子九个盖），一笔钱挪10 个项目，单个项目1%利润就是10%，所以可以把单个项目盈利水平压得更低、把地价出得更高。小开发商一笔钱只能守着一个项目，必须达到10%利润才能保本赚钱，竞争不过大开发商。
企业合资、改制、兼并、入股、扩展、纠纷等都需要估价。例如两口子离婚分割房产，需要估价来确定补偿金额。
税收需要、抵押保险、典当、征收拆迁等。
第三讲不动产估价五大方法
一、方法概述
传统的三种基本方法：市场比较法、收益还原法、成本分析法。
两种扩展方法：假设开发法（成本法的倒算）、基准地价修正法（市场法的特定形式）。
还有很多其他方法（如架构法、数学模拟方法等），但国家规范定义的就是这五个方法。
为什么只有五个方法？涉及标准化问题。就像标准件厂生产螺栓螺母，国家制定标准，目的是简化社会
交易成本、提高生产效率。估价也是一样：房地产估价叫《房地产估价规范》，土地估价叫《土地估价规程》，资产评估叫《资产评估准则》，名字不一样是因为我国分部门管理。用规范规定的五个方法，银行、保险公司、税务局等都看得懂，统一口径。
原则上不能用其他方法。国家规范要求至少用两个方法以上相互印证。如果五个方法都用不起来，不得不用其他方法，需要做说明。
二、方法一：市场比较法
（一）概念
市场比较法（又称买卖实例比较法、交易实例比较法等）是不动产估价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。因为它最贴近市场，也最贴近原本的认知。
将估价对象与在估价时点近期发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当处理，求取估价对象价格的方法。求出的价格通常叫比准价格。
举例：评估泛悦城某套房子价格，收集泛悦城近期大量成交案例，与待估房产比较（朝向、位置、楼层、面积大小等），修正后得到待估不动产价格。就像买萝卜——你的萝卜卖一毛，我的卖一毛二，他的卖一毛一，平均大概一毛一。
（二）基本原理
替代原则（替代原理）在起作用。
（三）统一供需圈
选择比较实例的基本概念。当买住宅时，住宅市场非常丰富，同一个小区内就有很多交易资料，用不着跑到其他小区找资料——用本小区的交易资料就足够完成估价。去找其他小区资料反倒说明心虚（有意把价格搞高或搞低）。这时同一供需圈就是一个小区。
当没有足够案例时，就要扩展——从小区扩展到关山地区，甚至越过关山、越过洪山区，甚至跑到汉口。
举例：20 年前老师做台北饭店（武汉长江日报路上的三星级酒店）评估，香港企业要收购。武汉市从来没有三星级酒店交易案例，找不到，不得不把眼光扩展到长沙。长沙有个酒店（上市公司），通过其年报、半年报、季报找到成本支出、盈利水平和相关参数，估算出酒店价格，用来做市场比较。这时统一供需圈从武汉扩大到长沙。
还有一种情况：中国民营企业家在德国买机场、国有企业在巴拿马买港口，这时要在全球范围找案例，统一供需圈变为整个地球。
超过同一供需圈选择案例，案例可信度会被质疑，需要讲出道理。
（四）比较实例选择要求
不少于三个比较实例。
时点接近（规范有规定，要么半年要么一年，越近越好，因为价值每天都在变，离得太远修正误差大）。
同一供需圈。
与待估不动产具有较强的相关性和替代性（小区品质接近、楼层接近、户型结构接近、面积大小接近——面积原则上不要大于两倍、不要小于50%，因为大小户型价格形成机理有差异，小户型好出租好卖，大户型不太好卖）。
可靠的资料来源。
合法的市场交易资料（交易合法，不是臆想杜撰）。
（五）操作步骤
第一，收集交易案例（越多越好）。
第二，选取不少于三个的可比实例。
第三，建立价格可比基础：价格一定要可比。统一货币（美元、港币、人民币换算），统一汇率，统一税费支付情况（实际价格与名义价格，二手房交易中卖方税费是否包含在内要扣除），统一交易习惯。
第四，交易情况修正：交易情况是否一致、是否正常。非正常交易（如急于出国低价卖房、父子兄弟间低价转移避税）要修正到真实价格。
第五，交易日期修正：因为不动产每天都在变化，不是同一时点成交的，要修正到同一时点。
第六，状况修正：包括区域因素、一般因素、个别因素修正。
第七，求取比准价格。
（六）直接比较与间接比较
直接比较：以待估不动产为基准，把各交易案例与其逐项比较，将比较结果转化为修正价格。
间接比较：找到一个中间介质（标准不动产），所有案例都跟中间介质比较，待估不动产也跟中间介质比较。基准地价修正法就是典型的间接比较——很多案例共同修正变成平均状态下的价值，每出现一个个别情况都跟平均情况比较修正，变得非常简单。
注意：课堂上给出的各种估价公式全部都是概念公式（原理公式），不是实际应用的公式。真正评估过程中要转化为能用的东西。
（七）未解决的科学问题一
市场比较法中，区域因素、个别因素有若干种，把各个主要因素全部拎出来比较，这些单个因子汇集成一个总修正系数时，应该相乘还是相加？这个问题至今没有解决。
这些影响因素是层级关系——你对我的价格影响是5%，是乘上5%还是加上5%？各个相关因素可能不是独立的，可能是加的关系。用加的方法（如多元线性回归）是不是就把非线性全部解密了？没有。直到今天为止这是估价学里的难题。
三、方法二：收益还原法
（一）概念
收益还原法（又称投资法、收入资本化法、纯收益还原法、地租资本化法）把购买不动产作为投资，即不动产价格作为购买未来若干年土地收益或不动产收益而投入的资本。
在估算不动产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。
纯收益等于未来每年收益减去未来每年投资成本。这也是马克思劳动价值论的体现——有资本投入、劳动力投入，生产产品销售后，扣除资本和劳动力投入（包括平均利润），剩下的归属于土地的租金部分就是纯收益。把纯收益折现、加总，就是估算的不动产价格。
（二）基本原理
预期原理。决定不动产当前价值的重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
你现在不管花多少钱买了不动产，都会变为沉没资产。估算价格不能根据投了多少钱，而应该根据未来能赚多少钱。
生活中的应用：很多人无法割舍沉没成本——谈了三五年恋爱觉得不合适却舍不得分；学了几年不感兴趣的专业想改却舍不得；企业一条生产线不能赚大钱但每天能活，要投钱开发新产品却舍不得现有投入。沉没成本在某种情况下可以计价，但很多情况下价值等于零，甚至是负的（当被它拖累时）。朝前看，沉没成本的价值等于零。
房地产当前价值通常不是基于历史价格、开发商花费的成本或过去市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣的预期。收益是经济学概念，满足和乐趣就是效用，效用可以用经济指标衡量也可以不衡量。
举例：房子2 万元/平方米，买一套200-300 万，租房月租2000 元，租金甚至不够偿还银行贷款月供，但人们愿意买而不愿租，因为有“我是有产者”的满足感。其实从经济学上租房更划算。在成熟房地产市场，租和买的价值应该相等，慢慢趋近于相等（就像银行本金和利息的关系）。
我国现在买房花很多钱但租金相对低，是不对等、不对称的，不符合经济学基本原理，说明房地产市场有很大问题——租售两个市场不匹配、不均衡。原因很多，政策原因使人们产生扭曲的预期（买房后会增值），这个预期固化了观念，都去买房强化进去，现在市场跌下来很多人遭受损失。
（三）适用对象
具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要属于这类不动产、有收益即可。现在没有收益但未来有收益也行。
（四）适用条件
不动产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。未来收益不能量化、风险不能估算，就不好用收益法。
（五）操作步骤
第一，收集相关资料（不仅是成交价格，更多是收益测算资料）。
第二，测算年总收益：以收益为目的的土地及有关设施、劳动力、经营要素相结合产生的总收益。例如工厂全年产值、酒店全年营业额。
第三，测算年总费用：投资成本、固定成本开销、原材料、劳动力工资等所有成本。
第四，计算纯收益：总收益减总费用等于纯收益。
第五，考虑风险：例如租房不能保证一年12 个月都租出去，可能只能保证10 个月，要把两个月租金扣出来。
第六，确定还原利率。
第七，计算收益价格。
（六）还原利率（报酬率）的确定
这是又一个没有解决的重大科学问题。
通常采用：还原利率等于无风险利率加上风险调整系数。
原理：把钱投入风险很大的行业，一定要求赚更多钱；投入风险很小的行业（如银行存款），低利率就满意了。
无风险利率：以银行一年期存款利率或国债利率为基准，这个必须保证，否则不如存银行。
风险调整系数：不同行业风险不一样。投资房地产风险可能4%，投资AI 风险可能10%（有可能一分钱赚不回来，有可能一下子发大财）。
举例：今天100 块钱存银行要求1%利率，明年就是101 块；投资房地产要求4%，明年就是104 块；投资IT 要求10%，明年就是110 块。反过来，明年的105 块折现到今天，就是105 除以(1+5%)。这个5%就是还原利率。
问题：房地产一定是4%、IT 一定是10%吗？能不能给一个很准确的数字？绝对给不出来，只能大概估一估。
可以更多逼近：从市场上选择售价跟租金的关系，通过求取系数方法求出来。但也不准确，因为售价和租金本身不准，在中国这个比较奇葩的市场上更是背离的。怎么办？只好拍脑袋。有经验的人可能拍得准一点。
这也是估价不能成为估价学的一方面原因——还原利率的确定科学性不足。
（七）基本公式
以今年为0 时点，一年后纯收益A1，折现到今年等于A1 除以(1+R1)。第二年A2先折到第二年等于A2 除以(1+R2)，再折到第一年等于再除以(1+R1)。一直加下去。
当A1=A2=A3=…（每年纯收益相等），R1=R2=R3=…（还原利率不变）时，公式简化为V = A / R。
当不相等时，情况千变万化。
上述公式是收益还原法基本原理的公式化，是原理公式，主要用于理论分析，不是实际应用的计算公式。估价实践中一般假设报酬率长期维持不变。当A 每年不变或有一定变化规则（等比递增递减、等差递增递减）时，可以导出各种公式。注意：A、R、N的时间单位要一致，通常为年，也可以为月、日。所有公式均假设收益相对于估价时点发生在期末。
四、方法三：成本分析法
（一）概念
成本分析法（成本法、成本逼近法）：求取估价对象在估价时点的重新构建价格（可以是买，也可以是建），减去折旧，求取估价对象价格。
本质是以不动产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价格。
理论依据：生产费用价值论——商品的价格依据生产所必需的费用所决定。
从卖方角度看，不动产价格基于过去的生产费用，重在过去的投入。从买方角度看，基于社会上的生产费用，类似于替代原理。
（二）重要概念区分
1. 成本的内涵不动产估价中的成本跟会计学的成本完全不一样。
会计学的成本是个别成本、历史成本——会计做账，原材料花了一个亿，定价时必须把一个亿放进去。十年前三毛钱买的，今天账本上还是三毛钱。
不动产估价的成本不是历史成本，而是重置成本、重新建造成本，是今天的成本。十年前买地一万块钱，今年值两万了，成本就是两万而不是一万。
用同一个名词，完全不同的内涵。
2. 折旧的内涵会计学里的折旧是价值的提取。
不动产估价中，土地价格没有折旧（只有摊销），建筑物价格有折旧。折旧概念也不一样。
这两个概念跟会计学、工程学是有区别的。
（三）适用对象
新开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的不动产。
正在开发建设的不动产。
既无收益又很少发生交易的不动产：如武当山景点（不能交易）、政府办公楼、学校、图书馆、体育场馆、医院、行政楼、机场、军队营房、公园等公益性设施。
化工厂、钢铁厂、发电厂等独特设计或针对特定用户开发建设的不动产。
（四）重要观点
不动产的价格直接取决于它的效用，而非花费的成本。成本的增加一定要对效用增大有作用，才能构成价格。换句话说，不动产成本的增加并不一定能增加它的价值；投入成本不多，也不一定说明其价值不高。所以用的是重置成本。
（五）成本逼近的注意事项
第一，区分实际成本和客观成本：实际成本是某个具体开发商的实际花费；客观成本是整个市场上共同的成本。强调用客观成本，不能用实际成本。
举例：你这个开发商造价1100 元/平方米，但市场上平均都是1000 元，客观成本就是1000，你多花
的100 是因为自己管理能力低导致的，你的平均利润一定比市场平均利润低。碧桂园40 天就能开发，你要两年，碧桂园当然比你赚钱。这个差值体现在商誉里（整体资产评估时有商誉）。
第二，结合市场分析确定评估价值：类似估算，市场供大于求时应下调评估价值，求大于供时应上调评估价值。
（六）操作步骤
第一，收集有关估价对象开发建设的成本、税费、利润等资料。
第二，测算重新构建价格。
第三，测算折旧。
第四，求取积算价格。
（七）以房地产价值为例
房地产价值等于土地价格加上建筑物价格。
土地价格构成：土地取得费、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等。土地可以是重新购置（买的）或自己开发的。
建筑物价格测算方法：
单位比较法：一平方米多少钱，乘以面积。最简单。
分部分项法：按建筑施工划分的部分和项目，每个部分有均价，加总起来。
工料测量法：香港/英国的说法，就是工程造价测算。把大楼分解为一个个零部件，归结为多少钢材、多少水泥、多少石料、多少木料、多少人工、多少钱。
指数调整法：房子原来造价100 万，现在指数上涨1.5 倍，乘以1.5。
（八）折旧的三种类型
第一，物质折旧：风吹日晒，物质实体旧了。
第二，功能折旧：过去很好用，因为工作生活方式发生变化，原本的功能落后了。
举例：80 年代不太注重客厅（不注重私密性和交流交往），客厅比较小；后来注重客厅、卧室变小（注重私密性，交流在客厅）；现在又注重房间功能变大。住宅功能不断变化，过去老的功能就被认为落后了，产生功能折旧。
第三，经济折旧：房子使用过程中，当获得的收益和支出相抵消时，不动产的经济寿命就到期了。
举例：房子租给别人，年租金一万，但房子破破烂烂，今天电灯泡坏、明天水管不通，维修费用越来越高，当收益和支出抵消时经济寿命就到了，再往后花的钱越来越多，房子该拆除了。
经济寿命的原因：既可能跟物质状况有关，可能跟功能有关，也可能跟整个经济社会发展的其他因素有关。
（九）折旧的简化方法
通常用年限法：一个建筑物寿命50 年或60 年，每年折旧2%。
注意：这个折旧只是对建筑物的折旧，不是对土地的。土地没有折旧，只有摊销。
（十）基本公式（概念公式）
新开发土地价格等于待开发土地取得成本加上土地开发成本加上管理费用加上投资利息加上销售费用加上销售税费加上开发利润加上土地增值收益。
新建不动产价格等于土地取得成本加上土地开发成本加上建筑物建造成本加上管理费用加上投资利息加上销售费用等。
旧不动产价格等于房地产重新购建价格减去建筑物折旧。
五、方法四：假设开发法
（一）概念
假设开发法（又称预期开发法、剩余法）：预测估价对象未来开发完成后的价值，减去预测的未来开发成本、税费等，得到估价对象价格。
它是成本法的倒算。成本法是各种成本加起来减折旧；假设开发法是其中某一项（可以是土地，可以是旧的房地产，甚至可以是利润）未知，从未来价值倒算回来。
举例：投资测算时，要测算为了能赚多少钱，扣减掉要投入的成本，就是当前面对的不动产现实状态上的价格。
（二）基本原理
预期原理。
（三）适用对象
具有开发或再开发潜力的不动产，如待装修的房子、待开发的土地、在建工程等。就是前面讲的投资测算用的方法。
（四）可靠性关键
取决于两个预测：第一，未来开发利用方式是不是最佳、最好的。第二，开发完成后的价值是不是测算准确。然后倒算回来。
（五）操作步骤
第一，调查待开发房地产的基本情况。
第二，选择最佳的开发利用方式。
第三，估算开发周期。
第四，预测开发完成后的价值。
第五，测算投入的各种要素（开发成本、税费、利润等）。
第六，计算得到估价对象价格。
六、方法五：基准地价修正法
（一）概念
基准地价修正法是市场比较法的特定形式，是一种间接比较。
在市场比较完善的基础上，评估出各个级别或每个区域统一的平均价格，这个平均价格叫基准地价。
基准地价是政府管理价，政府每两到三年向社会公布。
做法：把一个城市分为若干个级别，在每一个级别里找到很多样点，算它的平均价格，就是基准地价。当要做一个特殊价格的估价时，都拿去和基准地价进行比较，进行区域因素修正、个别因素修正，得到价格。
（二）理论依据
市场比较法的原理。
（三）适用条件
有基准地价的地方都可以用。
（四）操作步骤
第一，确定级别区域基准地价。
第二，编制价格修正系数表。
第三，估算价格。
举例：武汉市2018 年发布了六年期的基准地价。把土地分为商业、商务办公、住宅、公共服务、工业五类，一共分为一至八级土地。每一级不同类别土地的平均价格（基准价）和价格区间都算出来了。例如一级商业用地基准价10258 元，价格区间9160-11132 元。做评估时，待估土地是一级商业用地，就把10258 作为基础，比较区域条件、个别因素进行修正，得到的价格通常落在9160-11132 中间。
如果不在这个区间，很可能参数用错了，跑到其他级别去了。
第四讲土地政策参与宏观调控
这部分本身不是教材核心内容，老师三言两语讲完。
一、宏观调控的三种手段
国家采取相应措施调节国民经济发展的手段和办法。通常用法律手段、经济手段、行政手段。
（一）法律手段
特点：最后一道防线，画出红线后大家都不得逾越。但调节经济的效率相对较低。
包括两个过程：
第一，立法过程：通常比较漫长。提出立法动议（如房地产税叫了多少年，“只听楼梯响，不见人下来”；国土空间规划法从2019 年建立规划体制到现在法律没出来）。过去通常由行政部门起草法律草案（自然资源部起草自然资源相关、财政部起草财政相关、生态环境部起草环境相关），这其实不合适——裁判员又去起草法律，会更注重部门自身利益。
政府部门也是经济人，有自己特定的利益。应该由人大自己起草（人大是民意机构，代表全国人民）。现在正在慢慢把立法工作从行政部门向人大转移。起草后列入计划，人大代表审议，向全国发布意见，人大常委会三审表决，国家主席签署。过程特别漫长，效率不够——宏观问题马上出现了，等立法出来黄花菜都凉了，经济形势瞬间变化。
第二，司法执法过程：突破红线后法院判决、罚款、坐牢等。但也很难——基层法院判了不够，可能到中院、省高院、甚至最高法院，上诉、申诉、抗诉很多过程，真正定下来也比较长。
所以法律手段是最后一道红线，效率比较低。
（二）行政手段
我国常用。市长或市委书记说了算。发生经济事件或形势偏转，市长召开市政府常务会议形成决议，第二天早上发布通知，当天开始执行，很快。
特点：确实快、效率高。
缺点：
第一，管理措施对不对，取决于行政首长的行政管理经验、对社会经济发展态势的判断和预测、掌握资料的完整程度等。
第二，最大问题：做决策的人难免带有个人偏见或情绪（昨天跟老婆吵架情绪不好，可能体现在行政管理措施里），跟行政首长自身素质有很大关系。
第三，有经验、能做出准确预期的好领导是可遇不可求的。
第四，很多领导任期目标是为了晋升，没有领导说“我任期任务没完成，你提拔我当省长我不去，我就要当市长”。第一位的不一定是把事情做到最好，而是做出成绩赶紧走。
所以行政手段不可靠，每次用说不定在什么地方就翻车出问题。
（三）经济手段
不是用行政方式说你可以做不可以做，而是给出相应的经济指标、经济发展目标以及相关技术标准，让经济运行活动的主体自己去决策。
举例：投资商要建企业，市长一看跟产业规划目标不一致、污染防控不达标，不是直接拒绝，而是制定指标——发展速度达到百分之几、环境污染能不能自己内部处理掉等。你自己来决定，能达到标准项目就可以往下走，但达到标准必须投入更多努力和成本，你自己测算在更高环保要求和产业目标下能不能实现盈利目标，能就上马。
银行贷款利率利息摆在那里，你贷或不贷自己决定，不通过行政方式。
特点：经济主体能参与决策，政府的手伸得不那么远。优点是经济主体自己决策，决策好决策错没关系，愿赌服输。
但我们这个社会的问题是“愿赌不服输”，没有契约意识——股市涨了高兴，跌了骂娘；房价涨了赚钱高兴，房价跌了跑去砸售楼部。这是因为过去计划经济兜底太多，没有训练老百姓和经济主体有担当、有契约意识。现在部分政府领导还把老百姓当成不会决策的，替老百姓操心操太多。
二、土地政策参与宏观调控的提出
（一）历史背景
过去土地政策在我国从来不是宏观调控的工具。
1997 年前后（香港回归前后）亚洲金融风暴（索罗斯量子基金狙击亚洲货币），东亚很多国家受重创（泰国当年人均GDP 1000-2000 美元，比中国高得多，现在比中国差远了）。香港也受重创，房地产价格基本腰斩，但因为有内地后盾（外汇储备3万多亿），港币没被打倒。
当时正常情况下GDP 增长是两位数（10%以上），保八就非常好了。国家出台四万亿投资决策（积极的财政政策），政府投资花在基础设施建设上（高速公路、高速铁路就是那时奠定基础的），让最底层老百姓（建筑农民工）参与活动获得更高收益，而不是让上层寡头、金融机构、大开发商把钱赚走。
财政钱不够就发行国债（国库券，过去是摊派的，单位财务直接扣钱给票子；后来通过正常渠道发行）。
基础设施建设一开动，建材、钢铁、水泥等产业都上来了，经济开始发热，想收收不回来。
著名事件：铁本事件（江苏常州民营企业建钢铁厂，在政府推动下规模越来越大，涉及用地30 平方公里，最后断掉做不下去）；巨人集团（珠海，靠MS2401 中文打字系统赚了钱建巨人大厦，不断加高建到三四十层，资金断裂，老板隐姓埋名，后来卧薪尝胆开发脑白金/黄金搭档又赚钱还了债）。
各种投资热潮涌现，大量外资热钱跑到中国，房地产价格一下子变高。需要宏观调控——过热时要把它拉下来，过冷时要加把火。
但拉不下来，因为过去拉过一次就变成苏联的“休克疗法”（硬着陆/冷着陆）——一下子断供、停止银行贷款、终止土地供应、下命令不修了。武汉中南路丁字路口西边的建房大楼、东边的工行楼、中南大酒店曾经好多年都是半拉子工程，因为国家说停止楼堂馆所建设。
不能硬着陆，要软着陆，一点一点踩刹车。但传统的财政政策、税收政策、银行利率政策如果硬着陆，整个经济发展过程会被强行终止，导致较长时间的经济休克。
（二）2004 年正式提出
把土地作为一种宏观调控政策，土地政策和货币政策两个政策共同调控经济发展。
货币政策：货币供应、银行贷款等。
土地政策：大量投资必须落地，通过控制土地供应来卡投资项目。
过去土地管理部门的主要职能是根据发改委审批的投资项目负责土地供应（帮项目落地）。
现在根据土地总体资源禀赋情况以及当地经济发展水平是否过热，决定供地还是不供地，把一部分投资项目卡下来，慢慢实现经济平稳波动。
三、土地政策调控的三个方面
（一）调增长（发展速度）
发展速度太快就拉下来，不要太快。10 个点、20 个点的发展水平不一定好，很多是虚高。
举例（GDP 水分的笑话）：两个人打赌，一个人躺在地上说“你把我的卡舔起来，舔一舔我给你一个亿”，对方舔了拿到一个亿，GDP 增加一个亿。然后另一个人说“你再舔我的，我给你一个亿”，又舔了，钱还回去了。实际上真正的经济增长一分钱没有，但GDP 统计报表里多了两个亿。
要把水分挤掉，回到正常适度的发展水平。现在“十四五”期间4%-5%，今年没给具体数字（4.5、4.8、4.0 都没有），只要正向发展、没有水分就是好的。
发展太快不仅有水分问题，还有资源投入跟不上、导致资源价格大幅上涨的问题。
土地的作用：有很多项目要投资，但不给供地。例如富士康要到武汉来要4000亩，只给2000 亩，控制发展速度。
（二）调结构（经济结构、产业结构）
三次产业：第一产业（农业和采掘业，不通过加工直接从自然拿到）、第二产业（工业、加工业，改变形态）、第三产业（服务业）。
如果认为第三产业发展不够而第二产业发展太过，就减少对第二产业的供地，把土地挪到第三产业（通过地价优惠政策等手段），使第三产业蓬勃发展。调控到一定程度就能改变经济结构、产业结构。
因为经济结构、产业结构最后都是以土地利用结构的方式反映出来的。用地结构就是各种不同用途的用地在数量上体现的比例关系（如工业用地占总用地的百分比）。
产业高级化：整个结构不一定发生变化，但产业内部不断升级。工业从手工编织到机床机械化到现在人工智能，是产业不断升级高级化的过程。土地在其中可以产生作用。
（三）调布局（空间布局）
宏观的，在全国范围内把地（用地指标）投到哪里，就可能促进哪个地区的经济发展。
很长时间里我国经济发展是外延式发展，靠资源不断投入。东湖开发区就是例子：从最早20 平方公里（实际只有6 平方公里深圳用地），到30 平方公里、108 平方公里、218 平方公里、518 平方公里，GDP 从一百亿到一千亿到两千亿到现在五千亿。
GDP 增加过程和用地面积增加过程几乎同步——不是靠技术创新、管理创新，而是靠资源投入。
现在东湖开发区东边挨着鄂州、南边占了江夏很多、西边是老城区，已经没有地了，必须靠技术创新提高产值。这就是为什么现在提出高质量发展。
用地指标本质上是把农地转为建设用地的指标。国家管控非常严（十八亿亩耕地红线不能突破）。通过指标投放，使经济布局在全国空间上统筹布局——东边发展到很高程度后，把资源投到西边。
有门槛效应：东边发展到一定程度后，再追加投资的边际产出遵循递增递减规律（U 型），边际产出变低逐渐趋近零时，就不能再给东边投资源，要投到中部，中部再投到西部，整个国家梯度发展上去。
四、土地和货币是两个闸门
土地闸门：供应土地，决定项目能不能落地、能不能创造更多产值。
货币闸门：给更多资金，用资金购买原材料、技术改造、发工资等。
资本和土地投入加上劳动力，经济就起来了。
五、土地供应政策
供地非常重要。有些地方采取饥饿式供地，有些是饱和供应，有些是优惠供地，有些是正常价格市场供给。
加上国家建立的城市土地储备制度，使政府有非常好的抓手控制土地闸门——想多供想少供政府都能做到（一级市场政府垄断）。
这个能力的前提是1996 年开始到2000 年左右全国各地建立的土地储备中心。政府把所有土地全部垄断一级市场，市场上能用到的土地全部是政府通过土地所有权和土地使用权分离慢慢释放到社会上来的。
土地税收、土地收益分配方法、地价政策等共同构成土地供应政策。
六、存在的问题和研究方向
到今天为止，学术界对于土地政策参与宏观调控的效果评价看不到，研究很少，甚至没进教科书。经过20 多年实践，还没有形成一套土地政策参与宏观调控的自己的理论体系。
土地政策和财政政策、税收政策、金融政策等如何协调产生组合拳效果，过去二十年的协同关系怎么样，研究也不够。
这是未来硕士、博士可以研究的题目。学科就是在社会经济发展过程中出现新情况新问题，解决这些问题，慢慢积累新做法，把做法理论化上升到学科高度，为学术共同体贡献知识产出。
七、课程实践安排
原本没有实践，课堂讲完拉倒。后来为了更接地气（土地管理这门课很接地气，关系到每个家庭每个个人——“上可以治国理政，下可以发家致富”），安排了不动产估价课程实践，两个礼拜。
分组：尽量均衡，四个同学一组比较好（七个组或八个组）。三个同学一组工作量大，五个同学一组规模太小锻炼机会少。组合不干预，自己组合。
评分：简化，整个组一个分数（不再每个人单独打分）。老师评的权重多一点，每个组互相评。例如八个组的话老师20 分，每个组10 分，凑起来100 分。大家打分占30%，平时作业20 分，共50 分，剩下50 分考试。
每组派代表上去讲估价报告，其他人补充，下面打分。
建议参加过陈英老师竞赛的三个同学当组长。
老师会发不动产估价规范等电子材料和案例供参考。
八、土地资源管理的产业化
土地资源管理专业和学科里，产业化形成了好几个产业：
第一，估价产业（估价行业）：过去由政府自己控制，后来通过改制变成社会化、变成一个行业。
（后面内容在录音中没有继续展开）