不动产估价课堂笔记
内容：不动产价格的概念、特征、影响因素与价格类型（按老师课堂讲授顺序整理）
一、本讲开场：课程进度与学习要求
1. 节前已经讲完房地产市场和土地市场。本讲讲土地市场调控的重要手段和方法，属于不动产估价与价格的范畴，重点是不动产价格的概念与特征。
2. 课程安排：下一周结束之后再往后两周，进入不动产估价课程实践，集中实操两个礼拜。本讲主讲不动产价格的概念，下一讲讲不动产价格的预算和评估方法。
3. 学习的前置要求：讲不动产价格之前，必须先弄明白不动产价格的概念与特征。理解价格是进行后续预算和评估的前提。本节课聚焦概念层面，计算方法留到下一讲展开。
二、不动产概念回顾
1. 定义溯源：第一次课已讲过。根据《中华人民共和国担保法》第九十二条的规定，不动产是指土地及房屋、林木等地上定着物。
2. 核心特征是不可移动性，包含两层含义：
（1）物理层面：位置固定，资产附着在不可移动的土地之上，本身不能移动。
（2）经济层面：一旦移动，资产性状发生变化，价值随之减损。
判定标准：凡是附着在不可移动土地之上的资产，移动后会导致形态变化或价值受损的，均纳入不动产范畴。
3. 特殊情况：有一类东西本身可动，但按照不动产的法律法规和规则来管理，比如大型交通工具——飞机、轮船，甚至在一些国家火车也算。因为它们体量庞大、价值很高，登记之后能获得权属确认，所以按照不动产的基本规则来确定，把它当做不动产。
4. 每一种不动产都是不一样的（独一无二）。原因：不同位置的每一块土地都是不一样的（第一节课讲过的土地基本特征），因此每一种不动产都有自己的特点。哪怕是同一栋商品房、同一个楼层挨在一起的两个不同单元，理论上讲它们都是不一样的，售价也不一样。
5. 不动产通常是耐久的，供给有限。供给有限的原因：土地的总量是有限的。
三、不动产是实物、权益、区位三者的结合（缺一不可）
1. 依据：由土地组成的二元性所确定。土地不仅是我们眼前看到的物质实体、不依赖于人的意志而存在的客观实体，而且还有附着在上面的权利。如果没有这个客观存在的实体，没有它的权利归属、产权特征所决定的归属，它就不可能成为财产。
2. 权属归属：地球上每一块土地在权属上都是有归属的、有所属的。这构成马克思讲到的绝对地租的基础：任何一块土地，哪怕是天涯海角我们认为最没有价值的土地，你想利用它，也必须为利用这块最差的土地向它的所有者支付相应的租金，这个租金就构成绝对地租。
3. 区位非常重要：位置能够决定不动产的价值。城市土地价值最最关键的因素就是位置（location，location，location，还是位置）。
（1）绝对位置：比如距市中心两公里，是绝对概念。
（2）相对位置：也会用其他方式表示，比如车程五分钟。光谷是武汉市的一个副中心，因此周边这一地带在整个武汉市的相对位置就发生了变化。
假设把武汉市的中心定位在汉口江汉路或者一元路市政府，按绝对位置，关山到江汉路或市政府的距离或许有三十公里；但因为我们有便捷的交通（地铁二号线）和其他改善的条件，现在去江汉路比过去便捷很多倍，于是相对位置发生变化。
（3）老师亲历的例子：过去上学时公共交通不方便、不发达，门口的公交车（15路、77 路、108 路）晚上八点钟就停班了，晚上去汉口看一趟夜景几乎不可能，必须赶在八点以前回来；现在好了，相对位置发生了变化。位置是决定价格非常重要的因素。
4. 权益：所有权、使用权、权属归属等。我国的土地产权制度跟外国不一样：我们是社会主义公有制，公有制里又分两种形态——国家所有和劳动群众集体所有；在公有制所有的背景之下，再派生出土地的使用权和使用制度。
5. 实物、权益、区位三个要素缺一不可，这也是后面谈价格时非常重要的一方面内容。
四、不动产的划分
（一）按用途划分
分为居住、商业、工业、农业、特殊等等（土地用途里讲过的）。在特定用途的土
地上所进行的人工改良物（建筑物、构筑物），也根据土地用途自然划分为居住、
商业、工业、农业等等。
（二）按是否产生收益划分
1. 收益性不动产：能够获得现在的收益、以及在未来能够获得预期收益的不动产。
2. 非收益性不动产：因为法律法规或者实际用途上确定它不能获得收益的不动产。
3. 例子：学校的教学楼理论上是非收益的，不面向市场盈利；但八号楼是在非收益的教学设施里专门为学校提供配套服务的，它可以进入到市场上去，因此八号楼以及八号楼所附着的土地是收益的。政府大楼毫无疑问是非收益性的，军队营房非收益，监狱非收益，等等，这些公益性的都是非收益的。
4. 区分的意义：收益性和非收益性不动产，价值产生的逻辑不一样，我们要选择的估算它价格的方法也不一样。
5. 与实践衔接：这次估价实践给四个案例（四块地块），其中有一个是八号楼，哪个组分到八号楼可以自己关注。八个组，每个组两个地块，要做现场考察、权属分析等一系列工作。
（三）按开发程度划分（五类，非常重要：生地、毛地、熟地、在建工程、现房）
1. 生地：没有任何基础设施、自然存在的一块土地，没有场地平整，简单的讲农村的农地可以理解为生地。这是相对于在这块土地上进行建设来讲的。要把生地开发成具备完善基础设施的土地，肯定还有很多投入；只有把它建设成具备完善基础设施的土地之后，才可以在这块土地上进行后续的工程建设。
2. 熟地：具备完善的基础设施，生跟熟是对应的。相对于纯粹的农地、生地来讲，就是在生地上新建基础设施，使得它能满足后续建设的需要，以及我们对这块地经营或使用的需要。熟地不仅针对生地，还针对毛地。
3. 毛地：已经有一定的基础设施、已经是建设用地，但基础设施配套并不完善，甚至有些地方没有完成拆迁（地上房屋建筑物的拆除还没有完成），不能马上投入到建设过程里面，还不符合各种相关条件、还不是完善基础设施的熟地。
两种情况：一种是想到的把生地整理为符合建设要求的土地；另一种是城市更新、旧城改造里面，把即将纳入改造计划的旧城区视同为毛地。
4. 毛地出让的相关制度：城市里一块地要招拍挂，如果标明是毛地，意味着你（开发商）拿到这块地之后，要自己负责把基础设施进一步完善，要自己把地上残存的建筑物、构筑物清除掉、拆迁掉，也就意味着可能涉及对地上建筑物所有者的补偿问题——这就是过去社会上经常能看到的钉子户现象：整块地大家都拆了，就有一两户不拆。
5. 征地拆迁的主体：按新的法律法规，征地拆迁的主体是政府。理论上讲，政府应该把这块地拆得干干净净、变成熟地之后再交给开发商建设。
但很多情况下政府不太做这个事情，尤其前些年：一方面政府要为此有更多的财政投入，另一方面保底卖地的钱拿进来可以做其他事情，等等很多原因，于是直接把一块毛地卖给开发商，让开发商自己搞拆迁，因此出现很多开发商和拆迁户之间的对峙。
注意：原本不应该是开发商跟拆迁户对峙的，因为开发商没有法定的主体资格，征地拆迁不是他的责任，这个资格是政府的。现在是慢慢正本清源，很多事情由政府做掉，一块净地或者熟地再出让。
6. 在建工程（概念非常重要）：土地管理里面的在建工程，可能和建筑工程管理里面的在建工程概念不一样。重要性在于：当它处于在建工程状态的时候，它的价值和纯粹一块非在建工程的土地的价值是完全不一样的。
（1）没变成在建工程之前：开发商从政府招标拿地之后，可能花了很多费用（各种配套费，勘察、设计、规划做了很多工作），但这些投进去的费用不可以和土地价值加总在一起形成新的土地价值。因为这些投入并不一定和这块地产生紧密的法律结合，在法律层面上没有结合，就不能把花的钱算到地价里。
（2）变成在建工程之后：我们面对的客体是在建工程，就是一块地和地上有可能正在建设的工程结合起来。从形态上讲可能一点变化没有（今天是一块地，明天还是这块地），但明天的法律状态是在建工程了，在建工程法律状态下的价值和今天不具备这个法律状态的价值是不一样的。
（3）所以做估价的时候，在建工程状态的价格和纯土地时候的价格是不一样的。
（4）在建工程的起始时点：以拿到监管部门下发的建设工程施工许可证的那一天那个时点为准，这就是在建工程的起始点。
7. 五证的完整流程（按先后顺序）：
（1）第一个证，建设用地规划许可证：在项目的策划阶段、可研阶段申请，看项目的计划用地和土地的规划用途是否一致，一致则国土部门颁发。颁发之后这块地就符合规划了，然后才可以招拍挂。
（2）第二个证，不动产证（土地证）：招拍挂之后拿到。不动产证一定会附一个设计（规划）条件，告诉你这块地怎么用：建筑面积最多能达到多少、建筑高度最多多少、能建几栋房子等等很多条件。根据这些条件去设计。
（3）第三个证，建设工程规划许可证：设计完了之后报规划局审查（还可能由应急管理部门、城市管理局，甚至教育部门的教育配套、商业配套等一起来审查是否符合要求），符合要求后规划局颁发，表示你的工程设计是符合规范的、可行的。
（4）第四个证，施工许可证：拿到建设工程规划许可证之后，细化设计、编制预算，然后在建设市场上找承包单位（施工单位）；施工单位编制施工的计划和安排，再到监管部门去拿施工许可证。拿到施工许可证之后才可以到地上动土，理论上讲否则是非法的，可以查处。
拿到施工许可证，这块地就变成在建工程了。
（5）第五个证，预售证：变成在建工程之后，要求形象进度达到一定程度（比如主体工程完工，或者高层建筑主体结构达到三分之二），才可以申请预售证，拿到第五个证房子就可以卖了（预售）。
8. 在建工程的价值合成：没拿到施工许可证的时候，这块地是纯粹的地，价值仅仅是地本身的价值；拿到施工许可证变为在建工程之后，因为这块地上所花的各种其他费用（勘察、设计、各种配套费等等）可以和地价结合在一起。注意：不是一加一等于二，而是一加一往往大于二，有相互的贡献原则（后面会讲），价值一下提高很多。
9. 从预售制到现房销售的政策变化：
（1）过去：最早学香港卖楼花，图纸设计出来之后就可以卖；后来风险很大，就改进为要求拿到证并且建设的形象进度达到一定程度才能申请预售证、进行预售。
（2）老师举康园小区的例子（个人经历）：本来跟学校没关系，是开发商在城中村改造中拿了一块地，但开发能力不够、钱也转走了，又刚好碰到钉子户不拆迁，成本越来越高。
后来为了解决老师的居住问题，以学校为主体从武汉市拿到了安居工程的建设资格，可以少交配套费、交一些费用；本来开发主体不是学校，拿了这个之后事情就服务（牵扯）到学校师生身上了，教育部巡视组一来，这个责任就打到学校（师生）身上。
后来请开发区作为新的主体承接这块地把它建起来，但时间拖了很多：原计划四千五百块钱一平方卖给老师们，后来不卖了，报价变成一万几，价格变高了。
（3）新政策：几个部委联合发布相关文件，房地产市场将发生非常大的变化——以后不可以预售了，要现房销售。
（4）现房销售的好处：开发商不可能再用业主的钱来搞建设，杜绝了万一建不下来开发商拿钱跑路的风险；房子建好之后才能卖，我们花了钱最后不能交房的风险没有了（比如恒大保交房的问题就解决了）。
（5）影响推断：对开发商的压力大。小的开发商可能做不下去，因为没有足够的资金能力把房子从拿地一直建到现房再销售（过去都是用买房人的钱、用银行的钱来做建设）；能活下来的是实力很强的开发商，而且考虑成本很高。
这意味着两方面：第一，投资成本高，如果按照成本原则定价，价格会高；第二，开发商少了，市场上能够提供的商品房数量有可能变少。所以总体趋势（今天不一定看得到，明天不一定有）是未来价格会有一定程度的上升。
10. 现房：讲的是法律状态下的现房。房子建好了不等于法律上就是现房——哪怕装修完了、甚至有可能住进去了，在法律上它也不一定是现房，因为缺一个非常关键的环节：竣工验收。
要政府颁发相关的竣工验收备案证明，这个房子才有它的法律状态，才有建筑物权，才算现房。
关键时点：政府相关部门颁发竣工验收备案证书的那一天，是在建工程变现房的时点。
11. 在建工程与现房的估价差异：两者看起来形态一样，甚至功能一样（说不定里面已经做成餐馆开始经营了），但法律状态不一样，而我们按照合法原则估价。
（1）现房：有很多现在的或者未来的预期收益的用途可以设定，有可能选择收益法估价。
（2）在建工程：因为它处在建设过程里面，更多考虑在建工程成本的支出，难以预测未来的预期收益，因此根据估价的相关原则，往往选择成本法来估价。
（3）两个方法的基本原理不一样，导致最后测算的结果会产生差异。这就是把不动产按开发程度区分的原因。
（四）按使用方式划分
可分为销售性、出租性、营业性、自用（行政）性等，课堂上未多讲。
五、不动产价格的概念与三个含义
1. 定义：在某个特定时间点，为了获得不动产及其相应权益而支付给其他人的对价（货币性支付），叫不动产价格。
2. 含义一：不动产价格随着市场的供求变化会发生变化。商品符合这个基本的经济规律，价格随市场变动而变化，因此任何一个价格都是某一个特定时点的价格，价格每天都会有波动。讲价格一定意味着附着一个特定的限定条件，即某一个时点的价格。
例子：我说门口这个商品房一百万一套，没有告诉你是哪一天，但我和你之间一定有一个默契，共同认定这房子是现在（这个礼拜或这个月）值一百万；如果意见不一致，我说的是现在的价格，你心里想的是一年前的价格，那就说差了、说不到一起去。价格本身带着时间属性。
3. 含义二：不同的权益对应不同的价格。不动产的主要构成是土地，土地的权益不一样；土地的权能是可分的，各种不同的权能组合构成不同的权利，不同的权利对应不同的价值（价格）。所以某一个不动产，你说它一百万、有说二百万，可能都是对的。
案例：二十多年前中央电视台焦点访谈报道过一个新闻，珠海市推出不动产进行评估，不同的评估公司报出的价格相差一倍，到底应该采信哪一个价格说不清楚；现在这个不是问题了，因为各种规范非常明确（过去不明确）。
对我们学过这门课的人来讲非常清楚：不动产的状态不一样、评估的目的不一样、权利不一样，价格肯定不一样——它是所有权价格还是使用权价格？是使用价格还是租赁价格？是抵押价格还是课税价格？
不同的权利状态有不同的价格。
4. 含义三：货币性的支付（货币对价）。
六、不动产价格形成的三个条件
有用性、稀缺性、有效需求（讲资源和资产的时候讲过）。
1. 有用性和稀缺性都好理解。
2. 有效需求需要解释：需求必须是有效的，不是无效的。我们都想住别墅、都愿意住大平层、每家都要一千平方米，但我们有足够的支付能力吗？没有。当你没有支付能力的时候，你的需求就是无效需求，不能进入到不动产市场里面去，不对价格产生作用，不对供给量和需求量产生作用。
对价格、供求产生作用的是有效需求，就是有支付能力的需求（这个理解不算全面完整，但可以这样用）。没有支付能力的需求是一种想象，对市场不会产生太大影响；有效需求才能对市场产生影响。所以既有用、又稀缺，需求还是有效的，这样才能对市场产生影响、形成价格。
七、不动产价格与一般商品价格的比较
（一）相同点：都是价格、用货币表示，都有波动，都是按一般的经济规律（商品市场一般规律）决定的。
（二）区别（六个方面）：
1. 生产成本：一般物品的价格由生产这个物品（商品）的成本所决定；不动产价格不是，构成不动产的中国的定价不含生产成本的因素。这一点非常非常重要，是核心的。
（1）马克思主义的土地价值价格理论：土地是没有价值的，也没有价格。为什么没有价值？因为价值是人类的一般社会劳动创造并转化为价值的，而土地是独立于人类劳动以外的客观存在，原生态的土地没有凝结人类一般劳动，所以没有价值。
（2）人类出现之后，对土地的利用慢慢改变土地的现状，慢慢把人类的一般劳动凝结在土地里面，产生了土地资本。土地物质加土地资本叫土地，构成土地的二元性（价值二元性）。
（3）土地没有价值，但有使用价值：我们利用土地来生产社会产品，生产过程里投入劳动力、投入资本，把生产出来的社会产品在社会上销售、实现它的价格；价格拿回来之后，先补偿投进去的劳动力和资本，剩余的部分作为地租（土地的租金）支付给土地所有者——因为有占有关系，必须支付租金。这是马克思的劳动价值论。
（4）地价是地租的资本化：对租金的购买是按期支付的，一期期的，就像银行里的利息；对利息的整
体购买相当于本金。把这些地租汇集起来、对地租进行购买（折现回来），形成一个价格，这个价格就是地价。所以土地本身的定价中没有生产成本的因素，地价不是价值的货币表现，而是地租的资本化。
2. 折旧：商品的价值随着时间的推移会产生损耗（物理损耗、功能损耗，甚至用途上的损耗），产生折旧；建筑物是人工改良的，也会折旧。但是不动产价格通常呈上升的趋势，土地不仅没有折旧，反倒还会自然增值。
（1）原因：土地本身的总量是固定的，供给没有弹性；但我们对土地产品的需求是有弹性的，并且是不断扩大的。
（2）土地产品：凡是利用土地资源、土地资产进行人工改良之后形成的各种各样的商品都叫土地产品。我们的衣食住行都依赖于土地：吃的是土地产品，住的房屋也是土地产品，各种消费的工业品也是以土地作为载体来建造的土地产品。
（3）随着社会的发展，要求越来越高、需求越来越大，而且人口不断增长产生更多需求，对土地产品的需求不断增长；而土地本身的供给量有限：地球表面总面积五点一亿平方公里是不变的，其中约百分之二十九是陆地，城市建设用地其实大概只占百分之一左右，都是固定的、不能改变的。因此不动产不仅没有折旧，反倒还会自然增值。
3. 价格的差异（同质性）：一般商品的价格比较一致，工业品比如iPhone 17 在美国卖、在中国卖，除了关税的影响（不同国家关税不一样导致价格差异）以外，价格基本一致，在全球它的价值都是一致的；而不动产独一无二，价格各不相同。
4. 市场性质：一般商品是完全市场或者比较完全的市场；不动产是不完全市场。
（1）它是垄断（受控）的市场：一级市场只有一个卖家——国家或者政府，却有很多买家。
（2）即便是二级市场（二手房市场）看起来是完全市场，其实单就某一个二手房来讲也是不完全的，因为信息不完全：这个房屋存在哪些缺陷、上水下水怎么样、装修质量怎么样、墙体怎么样，很多内容买家不一定清楚，卖家也不一定清楚。所以房地产市场本身就不是一个完全的市场。
5. 价格形成的时间：普通商品价格形成时间比较短，连带的相互影响瞬间就能形成；不动产价值比较大，尽管也有价格传导的作用在里面，但传导机制受很多因素共同影响，传导链条比较长，传导时间也比较长。
（1）例子：上海是长三角龙头，它的房价对武汉有影响，上海房价增值也可能导致武汉房价增值，但上海房价增值和武汉房价增值之间会有一个比较长的时间差。
（2）对比：iPhone 在上海卖多少钱、在广州卖多少钱，一天之间或者一夜之间就搞明白了；iPhone 在上海降价了，明天武汉肯定降价。
但是上海的房子今天降价了，武汉的房子明天不一定降价，可能等到后天、下个月或者明年。传导机制、传导路径不一样。
6. 供求变化：一般商品随着需求增长很快就可以形成供给；不动产不可以，它有实质时间的滞后。如果现在市场上房屋非常紧缺，想改善这个紧缺状态，不是很快就可以实现的，少则一两年，多则十年八年。因为即便释放出很多土地（哪怕是低价的、甚至不要钱的土地），从土地形成到像市场上销售的住房这样能满足需求的土地商品，还有一个过程。
（三）结论：不动产和一般商品的价值形成规律不一样，价格的形成机理、表现形式完全不一样，不可能用一般商品价格的内涵去揣度或移植到不动产价格上。今天讲价格的目的就是为了估价，不动产的估价和一般商品的估价毫无疑问是不一样的。
八、不动产价格的五大特征
1. 区位影响大：这是土地的特征。价格实际上是权益的价格，就是土地价格。房子里面土地价格所占的成分越来越大、越来越多：过去占百分之三十，现在有的房子百分之五十以上是地价构成的，而不是砖瓦灰砂石、钢筋混凝土这些人工改良的建筑构成。
2. 主要体现的是权利价格。
3. 不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
4. 不动产价格是长期考虑下形成的价格：买房子不是想买就马上决定，而是经过比较长的时间，看房看很多次，比较价格、比较区位等等。
5. 不动产价格通常是个别形成：受交易的个别因素影响，因为有偏好，所以产生不同的价格，价格是个别偏好的表达。
九、影响不动产价格的因素：三类划分（一般因素、区域因素、个别因素）
1. 为什么要分类：估算不动产价格是一个非常困难的事情，因为影响不动产价格的因素太多太多。我们希望在测算价格的过程里把各种因素都考虑到，但又想尽可能简化测算的过程，这就产生矛盾。办法：采取归纳的方式，把影响不动产价格的各种因素根据影响方式不一样归为三类——一般因素、区域因素、个别因素。
2. 一般因素：对某一个城市、某一个行政地域（通常指县市，比如武汉市或者某某县）范围内所产生的作用和影响的结果具有普遍性、一般性的因素。比如社会制度对整个国家都是一样的；政策通常在一个行政地域里面是一致的；同一个行政区域的税率标准也是一样的（税收优惠通常不会武汉优惠、江汉区不优惠）。具体内容分五类：
（1）行政因素：房地产制度、价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市规划、土地用途、宏观层面的税收政策等等。
（2）社会因素：政治安定状况（不同政党团体的冲突——我们学的土地管理学不仅在中国适用，在外国也适用，所以讲的是一般情况）、社会治安程度（有的城市很安全，有的城市不太安全）、不动产的投机、城市化水平、教育的投入和态度。
（3）经济因素：经济发展水平、物价、居民的收入状况、抵押贷款的成本及可得性等等。
（4）人口因素：人口的数量、家庭人口的规模、年龄和性别结构。
（5）国际因素：国际经济状况、国际政治因素等等。
延伸（重要）：判断一个城市的房价是否坚挺，非常关键的因素在人口。当这个城市的人口不断增加，它的房价就一定存在继续增长上升的态势；当人口减少，房价就会下跌，因为需求端发生重要变化。从区域的角度考虑人口对房价的影响是宏观影响：宏观看人口，看微观的时候才看区位。
3. 区域因素：不动产所在地区的自然、社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的不动产价格水平有决定性的影响。即对某个特定地区产生影响、而对其他地方不产生影响的因素。
（1）内容：商业繁华程度、交通便捷条件（有没有机场、高速公路出入口、火车站等交通条件）、基础设施和公用设施完备的程度、环境质量（包括自然环境、人文环境）、城市规划的限制（决定这个地方是工业区还是居住区，影响一片而对其他地方不产生影响）。
（2）例子：光谷地区和江夏地区同属洪山区，但基本条件不一样，因此区域因素产生的影响和影响所导致的结果不一样，价格也不一样。
（3）城市价格分布规律：如果是单中心的城市，价格从城市中心向周边衰减。武汉是多中心的，光谷地区会形成一个小高峰：一方面是光谷的商业中心，同时有华中科技大学这样能够产生对土地正向溢价的机构在里面，所以光谷周边的价格甚至比街道口、比洪山的价格还要高。这跟交通发达程度、交通条件、基础设施、环境质量变化都有关系。
4. 个别因素：待估的不动产（一块地或者一个房子）本身的条件和特征，能够对它产生影响的个别因素。
（1）区位（location）；农用地则看肥力。
（2）地质条件与土地承载力（对建筑物很重要）：地质勘探实际上是钻探取土样，把土样取出来，测试不同深度的土地的承载力，决定在这片土地上面承载的负荷是多少，从而决定用什么材料、能建多少层、用什么结构把房子建起来。道理就是中学物理里的压强（一平方厘米能够承受多少力量）。
地下经过千百年的演化之后，地表形态和地底下的地质结构完全不一样：也许挖下去一米就能碰到岩石，而且岩石长在基岩上面，土地承载力特别高，再高大的建筑物、荷载再大都能承受得起，这时候建筑设计里对结构、对材料强度的考虑都不一样，成本要低很多，不需要围绕改善土壤结构支付更多成本（不用把桩打很深、基础做很深）；
如果承载力不高，基础的结构形式也不一样，可能做很稀疏的基础，也可能做满堂红（整个地基一片做得密密麻麻结合起来，使压强分散得更好，承载上面的重量）。
地质条件决定土地承载力，决定后续投资会增加多少：相邻两块土地，一块承载力很高、一块承载力很低，同样的建筑、满足同样的功能、用同样的材料，承载力低的那块必须在地下基础方面多支付钱，那么它的定价就必须比周边低多少才能找平，否则就搞不平了。所以地质条件一定是构成定价的一个条件。
（3）地形地势：地形起伏、山山水水。可以因势利导做一个非常漂亮的小区；但很多情况下由于商业用途往往不能这样做，基本上有山都把它挖掉了，地形反倒构成一个额外的支出。如果做居住别墅，地形可能使环境变得更美好、生态更好，人们更愿意住在这个地方，变成正向增加别墅价值的因素；但对商业开发来讲有可能变成支出。
（4）面积和形状：面积直接构成总价值（单位面积多少钱，乘上面积，面积越大价值越多，不用多说）；形状很重要，一块地方方正正，非常方便做不同的建筑，怎么都得行；形状很不规则，建筑设计就会受到地形的很多影响，做不出你想做的结构，影响建筑的功能。
例子：金樽酒店（后面是山），它的地块跟外面一线贴皮、纵深很窄（肯定只有二三十米）；一般的酒店一进去有很大的纵深、很大的大堂、前台，后面还有很多服务设施和电梯房；金樽酒店纵深窄，大堂只能横向布置，门厅、大堂布置在里面，前台也横向布置，使用功能就发生了变化。所以形状很重要。
（5）日照与日照间距：过去的标准是两个小时，现在是一个小时。含义：冬至（十二月二十二号前后；冬至是北半球太阳照射最短的那天）那一天，建筑最底层一楼的阳光从窗户射进房子里面要达到一个小时。
太阳以不同的角度照射下来，前面的楼房和我楼房之间要形成一个距离（日照间距），才能保证中午房子里至少达到一个小时日照；按公式算出这个距离应该是多少米，日照间距低于这个数就不合适、不能做。反例：网上看到深圳那种握手楼、贴面楼、亲吻楼，居住品质肯定很差；我们门口的高层相对更合理，尽管都很高，但离得很远，有建筑间距等等。
（6）朝向：南方北方都非常注重朝向，武汉位置居中，夏天热得要死希望有北风，冬天冷得要命希望有阳光，所以很注重朝向，朝向哪怕偏几度都有可能使价值发生变化。
朝向不一定正南正北，每个地方都有自己的小气候，武汉通常是正南偏东多少度（具体数字老师忘了
），大致南北方向比较好（可能正南正北，也可能南偏东、南偏西）；东西朝向的房子卖的价格比南北向的恐怕低不少，视房子品质，一平方米差几百块钱、几千块钱都有可能。
（7）西晒问题：有西晒的行（户型）价格会受影响。
（8）其他：风向（风向不一样小气候不一样，东南西北风各不同）、降水量（各地降水量不一样）、自然灾害、建筑外形、权益，还有建筑密度高低、开发强度、容积率高低，这些都会对不动产价格产生直接影响，而且只影响这个房子、不影响别的。
5. 影响的排序：个别因素对价格的影响大于区域因素的影响，区域因素的影响又大于一般因素的影响，个别性影响最大。所以做价格测算估算的时候，更多把注意力放在个别因素上。
6. 分类的作用——简化问题：这样一分类之后，问题变得非常简单。
（1）市场比较法的例子：想知道我这个房子的价格，找到周边几个房子的价格来比较。如果比较的房子都在康园小区里面（同一个小区），就根本不需要考虑影响整个武汉市的一般因素，甚至可以不考虑区域因素，直接把个别因素拿来比较就完了，多简单。
（2）如果我光谷这边的房子要拿去和更远的街道口、洪山广场、甚至汉口的房子比较，就要考虑区域因素的影响。这样一下子把问题简化了很多。
十、不动产供给与价格
1. 供给的定义：房地产开发商和拥有者在某一特定时间内、在某一价格水平上，对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。
2. 供给形成的条件：开发商或拥有者愿意提供，而且有能力供给。
3. 影响不动产供给的因素：开发成本、价格水平、对未来的预期（有多少需求）、开发技术水平。市场上能不能形成足够的不动产供给，取决于开发成本是高是低、价格水平是高是低、对未来预期有多少需求，还有技术水平。
4. 政策应用：在座各位以后都是做公共管理的，说不定会当市长（老师举例：有学长当了三亚市副市长、郑州市副市长）。当你要制定或颁布一个城市房地产供给的相关政策时，就要考虑这样一些因素。
比如怎么样去降低开发成本、使开发商愿意提供更多的供给：降低契税，降低开发建设过程里相关的一些税费，尽可能减少土地的价格、降低储备价格等等一系列东西，提供相应的政策支持，在这些相关条件改善之后，使不动产的供给变得更多。
十一、不动产需求与价格
1. 需求的定义：有效需求，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的数量。
2. 影响需求的因素：价格水平高低、消费者收入水平高低、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者的未来预期。
3. 相关物品的价格：指能够和不动产产生某种替代的物品。最直接的，房子可以购买、还可以租赁，购买价格和租赁价格之间一定有内在联系。
（1）原本应遵循的规律：就像银行存款的本金和利息之间的关系，租赁价格和购买价格原本就应该形成一个像利息和本金之间那样固定的关系。
（2）现实情况：在欧洲、美国、澳洲一些比较成熟的房地产市场，租金和购买价格基本形成了固定关系；我们国家房地产市场发展了三十年，到今天为止一直没有过渡到或者说稳定演化到这样的关系里面，不仅经常变化，而且这个关系是相背的：买房子会很贵，相对买房价格的租金反倒便宜。
（3）租与买的讨论：租一辈子房不是不可以。我们是因为受某种特定的文化价值观念的绑架才去买房子的。当社会上能够提供很多租房、当租房买房的环境比较好的平衡、当租房的人不会受房东欺负的时候，大家都可能租房子。
老师租房的经历：存在押金不给退的情况，甚至窗帘、纱窗破了点扣你二十块钱、地上不干净扣很多钱；而住房租赁市场很成熟稳定的地方（比如以色列），租客跟房东根本不见面。
（4）流动性的讨论：社会保障已经社会化了，退休养老金由社保局发放（党组织关系从单位转到社区），理论上退休后跟原单位没关系了（现在观念上还没转过来，还觉得退休的还是华科的，其实不是）。
如果年轻人现在毕业，根本不会在一个城市多待：今年海南工作三年，明年深圳工作两年，后年北京三年，该成家立业生孩子了就回某个地方去；孩子稍大一点之后又去西藏三年、新疆五年，最后退休再回到某个地方，那多好。当然这是老师设想的话，现实中大家还是希望在某个地方稳定下来、买房子等等，但生活观念是会改变的。
4. 消费者的偏好（需要重点认识）：偏好很重要，现在在房地产价值里面占很大一部分成分。会有少部分人偏好很强烈、很执着（我就愿意要一个什么样的方式、就不要什么样的方式），有的人可能不太执着，这跟性格有关系，也可能跟成长经历有关系。
老师建议：本科写毕业论文的时候，可以研究某种偏好跟择业、择偶、择房是什么样的关系，这里存在一些客观的事实，背后隐藏着某些特定的规律，是值得研究的。所以我们不能说偏好是不正常的，偏好是正常的。
5. 资金的时间价值（顺带补充）：任何钱、资金都是有时间价值的。在现在百分之一点五的存款利率下，今年的一百块钱相当于明年的一百零一块五；兄弟、朋友、同学跟你借一百块钱，明年还你一百，你是没算利息的。
十二、房地产价格的主要类型（按不同维度划分）
（一）按照价格形成的形势：成交价格
1. 成交价格：交易双方达成一致、然后实际交付这样形成的价格，是一种事实、真实的价格。
2. 正常成交价格：没有特殊情况形成的。
3. 非正常成交价格：因为交易过程里某种特定的特殊情况导致成交所形成的价格。
例子：因为特殊的原因把房子赶紧脱手——房地产是最好的保值品、储蓄品，但它有个最大的缺陷，就是不容易变现；你要很快把房子卖掉、快速变现，就必须在一个不正常的状态之下、在诱惑比较多的情况之下把它卖出去，形成非正常价格；拍卖也是这样的。
4. 对估价的意义：当你要估算价格、拿一个非正常状态下形成交易的案例来进行比较的时候，必须进行非正常成交价格的修正，把它修回到正常情况之下，否则你得出的价格也是不正常的价格。
（二）市场价格、理论价格、评估价格
1. 市场价格：平均水平价格。例子：看到房价指数增长、媒体报道武汉市的住房平均价格是一万一千块钱，有人会说怎么会呢、我的房子明明三万多买的，也有人会说怎么会呢、我在阳逻只有五千块钱——它是在整个武汉市地域范围之内求出的平均价格。
2. 理论价格：经济学理论对市场模拟而形成的价格，是均衡状态的价格，这个价格是不存在的，是模拟出来的。
3. 评估价格：我们做评估测算、判定的结果，具有参考价值，是参考价格、咨询价格，不是真正实现的价格，能不能实现不一定。
（三）按照政府对价格的干预程度
1. 市场价格：市场条件下完全通过市场竞争形成。
2. 政府指导价：政府给出主导价格，指导经营者制定价格，在给定范围内可以高一点、低一点，但是不能超过一定范围。比如物业管理费用；开发区的地价也是政府指导价，不是按照市场随机变动的。
3. 政府定价：确定好价格，在一定的价格标准之下不能改变。
（四）按实物形态（三组）
1. 土地价格：细分为生地价格、毛地价格、熟地价格。熟地价格通常高于毛地价格、毛地价格高于生地价格，因为它们价格内涵所包含的内容不一样。
2. 建筑物价格：不含所占土地的价格的建筑物价格。
3. 房地产价格（房地合一价格）：把房和地合起来的价格。
（五）按价格表示的单位
1. 总价格、单位价格。
2. 楼面地价（重要，土地管理实践里经常用到）：每平方米建筑面积所含的土地的价格，即建筑物均摊的土地价格。政府拍卖卖地通常用楼面地价来表现。
3. 换算关系：楼面地价乘以容积率，等于每平方米土地的价格（地面地价）。原因：一平方米土地乘上容积率就等于建筑面积。例子：这块地容积率是3，意味着一平方米的土地能够建三平方米的房子；楼面地价是一万块钱一平方米（建筑面积），那么土地价格就是一万乘三，每平方米土地三万块钱。
4. 相关指标：容积率＝地块上面总的建筑面积除以总的用地面积；建筑密度＝建筑物的占地面积除以总用地面积。容积率和建筑密度两者结合就能控制这块地的开发强度。
建筑密度越大，看起来的空地越少；为了获得更多的空地（在空地里面搞绿化、建道路、停车场等等），往往把建筑往高上做：在容积率不变的情况之下，建筑密度减少，就意味着楼房的楼层会增加。
（六）按不同的经济行为划分
1. 买卖价格：我们通常讲的交易价格指的是买卖价格。注意：交易价格是一个广泛的概念，租赁价格、抵押价格、征收价格也是交易的一种形式、交易的主体，所以用买卖价格比用交易价格更准确。
2. 租赁价格：租金。
3. 抵押价格：抵押物值多少钱（抵押价值）。
4. 征收价格：政府强制取得不动产给予的补偿金额。很显然，征收价格不是一个完全的价格。
（七）按不动产交易付款的方式：实际价格与名义价格
1. 实际价格：成交日期一次付清的价格。
2. 名义价格：成交日期不是一次付清的价格（账面价格）。
3. 例子：名义价格一万块钱一平方。
如果一次支付，实际价格就是一万块钱；如果分两次支付——成交的时候付五千，一年之后再付五千，那么一年之后的五千折算到今天就没有五千块钱了（相当于今年的四千九百多），实际价格低于一万；再比如谈付款方式：今年先付百分之二十的定金，明年付百分之三十，后来再付另外的百分之五十，折现算回来实际价格相当于九千多、不到一万。
即名义价格一万块钱，分期付款折现后的实际价格更低。
4. 我们估价的时候一定用实际价格，而不是名义价格。
5. 谈价技巧与老师买房经历：跟售楼的小姐（销售员）谈楼价，先把总价谈好、再谈付款方式，总价的折扣往往更敏感。不同层级的销售权限不同：售后（售楼）专员是最底层直接接待客户的，权限非常小；经理可能有一个百分点的折扣；总经理可能两个百分点就完了，再想要三个四个点没有了。
老师当年买红莲湖的别墅：先自己跟售楼专员谈，把所有的优惠全部拿到，再找到负责售楼的部门经理、公司的总经理，把所有折扣拿到手之后没有了，再找原来我们学院的老师（后来任湖北大学校长，又调到鄂州市当市委常委、宣传部长），刚好华容区的区委书记跑来，开玩笑说这是我们领导的同事，再优惠一下子，又给了两个点优惠，
所以优惠了很多。2014 年买的，买得很便宜，但到现在十多年了房价一天没涨过，反正没赚也没亏。
（八）现货价格与期货价格（大家都懂，不展开）。
（九）起价、标价、成交价、均价
1. 起价：商品房出售和土地出让都出现的一种价格。经常看到广告牌写九千九百九十八块钱起，这是一种最佳的营销方式，你别以为就是九千九百九十八，现在进去是一万五。
2. 标价（标的价格）：卖方的要价，是可以打折扣的。
3. 成交价：实际交易价格。
4. 均价：商品房的平均价格。这些价格的名称不一样，内涵也不一样。
（十）拍卖中的价格
1. 保留价（底价）：用信封装起来封好，要公证处公证，当面打开。
2. 起拍价：可能低于保留价，比如底价是一千万，起拍价可能九百万，从九百万再往上拍。
3. 应价：本次应价的加价幅度，比如每次应价增加一百万。
4. 成交价：最后的成交价一定要高于保留价；如果低于保留价，这个成交就流拍了。第二次再去拍卖的时候，保留价往往会打八折。
（十一）补地价
1. 需要补地价的情形：改变土地用途、改变容积率、改变建筑高度等城市规划限制条件，还有延长土地使用年限的时候，要补地价。
2. 例子：这块地拍卖的时候容积率是2，假设楼面价是一万块钱一平方米；后来你通过跟政府沟通把容积率增加到3，那意味着你必须再补上第三个一万平方米、每一平方米一万块钱的价格，这个叫补地价。
3. 现实问题：很多市长、副市长被抓起来就跟补地价有关。开发商先给你容积率2，后来给你改成2.2，哪怕只增加0.2，也会多造出好几千或者几万平方米的房子来，而这部分房子本身是没有补地价的、没有交配套费的，开发商就赚到很多。
4. 评价：补地价在学术上没有多大意义，但是在土地管理实践里面非常重要。
十三、课程实践与课堂安排（下课前五分钟讲的内容）
1. 分组要求：班里三十几个同学，分组尽可能均衡，建议四个同学一组。比如七个组、每组四人（四七二十八），多出的两个同学放到某个组；或者八个组，六个组四人、两个组三人。不要三个一组、五个一组，现在名单上有三人组、五人组，搞得很乱。
2. 理由：后面要有一个展示，各组讲自己的估价报告，小组派一个代表上去讲、其他人补充，很希望大家都能上去讲、都得到锻炼。五人组的规模相对小一些；三人组写报告花的时间会长一些、规模要更大一点。组合老师不干预，你们自己组合起来，但尽可能四人组更多一点、排列比较整齐。
3. 任务安排：四个地块（四个案例）做估价，其中有一个是八号楼；八个组，每个组两个地块，要做现场考察、权属分析等一系列工作，哪一个组分到哪个地块自己关注。参加过陈英老师竞赛的三个同学，建议分别在三个组当组长，带着大家一起把这个搞完。
4. 评分办法（今年简化，过去搞得复杂、主导会有单独打分，今年不这样，整个组同一个分数）：
（1）小组展示部分占30 分（30%固定下来）：每个组大家共同参与评分、一起打分，老师的权重多一点。比如八个组的话，老师二十分、每个组评分十分，凑起来一百分，再折算成30 分固定下来。
（2）平时作业占20 分。
（3）考试占50 分。
5. 分工要求：组内自己做好分工，尽可能把工作分布得相对平衡一点，大家的工作都做到实处、都做一些；如果你不做，就意味着别人的观点（工作）更多、别人做的比你多，那意味着你在占别人便宜。大家都去做工作。
6. 材料：老师会发一些不动产估价的规范等相关的电子材料给大家参考，另外再给一些案例，可以看、可以基于它计算。
7. 下一讲：讲不动产估价的基本方法。课堂上讲得非常简（因为时间原因不可能举例子），公式、模型非常简单，老师在课堂上做一个演示，课后请大家自己在网上找些资料再来学习。
十四、本讲小结（复盘用）
1. 逻辑主线：不动产概念回顾（不可移动性、独一无二、耐久、供给有限）→不动产是实物、权益、区位三者的结合→不动产的划分（用途、是否收益、开发程度、使用方式）→不动产价格的概念与三个含义→价格形成的三个条件（有用性、稀缺性、有效需求）→与一般商品价格的比较→五大特征→影响因素三分类（一般、区域、个别）→供给与需求→各种价格类型。
2. 必须记住的两个关键时点：拿到建设工程施工许可证的那天，是在建工程的起始点；政府相关部门颁发竣工验收备案证书的那一天，是在建工程变现房的时点。
3. 必须记住的公式：楼面地价乘以容积率等于每平方米土地价格；容积率等于总建筑面积除以总用地面积；建筑密度等于建筑占地面积除以总用地面积。
4. 必须记住的核心概念：地价是地租的资本化，土地定价不含生产成本因素；有效需求是有支付能力的需求；在建工程往往用成本法估价、现房可以用收益法估价（合法原则）；影响因素的影响力排序是个别因素大于区域因素、区域因素大于一般因素，估价时更多关注个别因素。
5. 五证顺序：建设用地规划许可证→不动产证（土地证）→建设工程规划许可证→施工许可证→预售证。