土地市场与房地产制度课堂笔记
（按老师课堂讲授的顺序与问题逻辑整理，供复习复盘使用）
这节课从哪里讲起？我们平时都叫“市场”，土地市场就是从“市场”这个概念衍生出去的。
什么是土地市场？狭义的土地市场，指以土地为交易对象、进行交易的场所。比如武汉市土地交易中心，就是一个具体的交易场所，设在市民之家里面；每一次的招拍挂都在这个场所里进行，这是狭义。广义的土地市场，指土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和。
广义的土地市场由什么构成？包括市场主体和市场客体。市场主体：土地的供给者、购买者和其他参与者。市场客体：交换的目的物，也就是土地。
土地的供给者是谁？要联系前面讲过的土地产权：从土地所有者到土地使用者之间，我们叫一级市场。所以土地的供给者就是土地的所有者。就国有土地来说，由政府代表国家；按现在规定，每个县市设一个具体的交易场所，由县、市政府代表国家，作为土地的提供者。
土地的购买者（需求者）是谁？购买者众多：可以是企业，也可以是自然人，还可以是其他各种组织。只要法律没有裁定你不具备购买资格，你就是潜在的购买人，就可以进入市场。
“其他参与者”指哪些人？
其他参与者很多，比如：提供中介信息、居中撮合交易的中介；提供价值评估的估价师——这块地值多少钱，你说了不算、我说了也不算，找第三方来估价；律师——土地可不是小买卖，购买合同要请律师看一看；还有拍卖师，等等，实际上参与者很多。小结：市场主体就是供给者和购买者，再加上一系列的其他参与者；客体则是土地。
我们讲的“土地”，仅仅是眼前这块地吗？不是。土地不仅仅是有形的、看得见摸得着的地上这块地，更多的是附着在这块土地上的权利。我们讲土地，从来讲的不是一块地本身，而是与这块地相关联的各种权利，再加上看得到的这块地，合在一起。
当今世界还有“无主地”吗？当今社会、当今世界，没有不附着任何土地权利的、纯粹的一块地；世界上所有的地块都被占完了。欧洲偶尔有这种说法：某个人研究地图，发现一百多平方公里没有人主张权利，立马去主张权利、还当上了国王。这种事的可靠性和实际意义都不大，只是一个噱头；这种发现不过是增加一点收入罢了。
地球上没有哪一块地现在没有“组织”：南极、北极也不例外，它们通过条约属于全人类——全人类也是一种组织。正是在土地都有归属、都附着权利的情况下，土地才会有价值，才会有绝对地租。
平时只说“土地”两个字，隐藏的含义是什么？这是你知我知的共同约定：表面上只讲“土地”，隐藏的含义是看得到的这块地，以及附着在这块土地上的各种权利。所以纯粹讲地的时候，不能只把它看成眼前这块物质的地；它既是物质的地，又是附着权利的地。
土地构成的二元性（重点）土地的构成是二元的，不是一元：它不是单纯由物质实体构成的，而是由物质实体和权利构成的，也就是由土地物质和土地资本构成。
我国土地归谁所有？土地市场因此分成哪两类？我国实行国家所有和集体所有的社会主义公有制（共有者的优越性前面讲过）；土地使用权可以进入市场。因此，我国的土地市场包括城市土地市场和农村土地市场。
城市土地市场包括什么？城市土地市场是产权市场，包括出让市场、转让市场、抵押市场、租赁市场。
农村土地市场包括什么？征收市场：一种特殊的市场，即国家征收农村土地，把土地变为国有；农用地承包经营权流转市场；建设用地使用权市场，等等。 2019 年宪法修订之后，农村土地上的权利内容更多了。
什么叫“同地同权同价”？同一块地，或者功能、位置相近、挨在一起的两块地，一块是国有、一块是集体，形状差不多、面积大小差不多、功能用途差不多，理论上就应该有差不多的价格。但目前在我国，这两种地的价格差别太大。
为什么集体地和国有地价格差那么多？原因在于，过去长期只有国有土地可以进入市场流转，而集体土地不可以，这就极大地扼杀了集体土地可能发挥的各种功能。换句话说，集体土地的发展权被忽视了。
现在强调同地同权同价，真正做到了吗？
还没有。直到今天，人们脑海里的观念仍然没有转过来，尤其在官方，观念没有转变。哪怕是挨在一起的一块集体地、一块国有地，集体地价格一定比国有地低；因为人们不敢相信拿到集体地之后，能发挥出像国有地同样的效用。这是多年制度所导致的、根深蒂固的观念，在现实生活中会时时刻刻体现出来。
比如一块集体地拿去银行抵押，嘴上说和国有地抵押是一样的，抵押率真能一样吗？恐怕很难做到。购买者本来愿意出更高的价格去买同样一块土地，但前提是它属于国有；而不愿出同样的价格去买集体所有的土地。
今后的发展理念是什么？就是同地同权同价。不再允许农村集体经济组织所拥有的土地被政府征收、再高价投入市场、由政府赚一大笔差价，这样不可以。这个过程要慢慢来；农村土地市场以后会蓬勃发展，但目前还不行。
小结：这一部分先立住土地市场的概念与构成，再立住一个根本认识——土地是“地块加权利”的二元构成；我国土地公有，分城市、农村两个市场，改革方向是同地同权同价。
常识：买商品房时，土地年限为什么不到70 年？ 70 年是从开发商招拍挂、拿到土地那天算起的。开发商拿地之后，还要办很多前期的规划手续、做设计，再把房子建成、卖出去，这个过程可能花一年、两
年或者三年；所以你拿到房产证时，上面的期限就不到70 年。你再把房子卖掉，后一个承受者从你这里接到的土地权利，期限比你那张证更短。
年限到期了怎么办？（物权法的规定）自动续期：物权法明确规定，住宅用地上建造的房屋，也就是商品住宅、商品房，自动展期、自动延期。所以将来如果买商品房，可以放心。
其他的商业、工业用地，不可以自动延期：必须提前半年提出延期申请；在不影响规划、没有其他限制条件的情况下，政府应当让其延期。但它不是自动的，必须由你提前半年提交申请。
续期问题还有什么没有解决？后续的土地使用金、土地出让金该怎么支付、按什么标准支付，法律没有规定，把这个问题留给了后代去解决。
老师怎么看“续期之后还要不要再交出让金”？当年住宅的地价已经花了不少钱：比如房价一平方米一万元，其中大约有五千元是地价，也就是出让金。住了七十年，房子自动延期，延期之后还要不要再交出让金？法律没有规定。从折现的道理看：七十年之后的钱折算到今天非常少；七十年之后哪怕是一个很大的数字，折现到今天都变得非常非常小。
现在缴纳的出让金是一个很大的数字，七十年后的小数字加在这个大数字上，根本起不到什么作用。所以从这个立场出发，未来的出让金可以不再继续征收，这也是合理的。可以自己测算：现在的100 万，七十年之后的100 万相当于现在多少钱？可能微不足道。
当初支付的100 万出让金，尽管名义上只买了七十年，实际上几乎可以涵盖后面无穷多年的土地使用，并不需要再增加。当然，真到那个时候再谈，恐怕又会是一个很大的数字。这个问题至今没有解决，要靠我们大家：可以写文章、做论证，也可以向国家提咨询建议。目前还没有答案。
供地的两种基本方式是什么？是出让和划拨，前面讲到过；有些地可以划拨取得。
招标是怎么进行的？发布招标公告，写清地块基本情况、相关因素、起始价格、加价幅度；投标人进行投标；然后组织评标。
拍卖是怎么进行的？拍卖有一套流程，最后一锤定音；有起拍价格、竞价幅度、保证金；最后价格高到什么程度事先不知道，能拍出多少算多少。
挂牌是怎么进行的？挂牌是把招标和拍卖融合在一起的创新做法。要交保证金、设有起始价；挂牌期间每天可以报出一个价，一直到挂牌结束那一天；如果届时有多家竞拍，再转入现场竞价。
土地市场的信息在哪里查？各种网络平台上都会有土地价格和地块情况的相关信息，包括武汉的，报纸上也会刊登。竞得人获得的信息包括：土地位置、面积、用途、容积率、建筑面积、出让方式（比如挂牌）、起始价、加价幅度、成交价、成交时间以及竞得人。如果成交价几乎没有增幅，那就是以起始价成交，也就是土地底价成交。
老师举的出让实例（2020 年11 月，疫情期间）同一天的两宗地：一宗基本上以起始价成交，几乎没有增幅；另一宗以65.7 亿元（六十五亿七千万元）成交，价格几乎翻倍。后一块地的面积是215000 平方米。
除此之外还有什么土地市场？土地使用权租赁市场，即租赁；还有土地抵押市场。
农村土地市场按权利类型再梳理一遍包括国有土地使用权、集体土地使用权。土地征收是一种特殊的市场：它发生在两个所有权主体之间，是所有权的转移，我们叫征收市场。
注意这是个单向市场：集体土地所有权可以通过征收转为国有，但国有土地不能转为集体所有。此外还有集体建设用地流转、集体农用地流转等。
征地补偿包括哪些费用？土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费。
什么是土地流转？张三的土地交给李四耕种，李四把租金交给张三，这就是流转。
为什么要进行土地流转？有利于防止土地抛荒；有利于农村规模化经营；有利于增加农民收入，等等。
农用地流转的总体趋势怎样？从折线图可以看出，农用地流转的总量在不断增长：当初承包经营的土地，其中百分之几十都已经发生了流转。正是在这样的背景下，国家鼓励土地经营权流转。
承包地的“三权分置”（重点）农村承包经营地实行三权分置：农村集体的所有权、农户的承包权、土地经营权。经营权可以流转，可以在市场上流转，可以由别的主体购买走。承包权不可以流转：承包权是资格权，只有农村集体经济组织成员才拥有承包权。
宅基地的“三权分置”农房（宅基地）也分三种权利：所有权、资格权、使用权。资格权不得转让、不得买卖；使用权可以流转。
农地交易有哪些形式？（注意比例数据）转让，占51%：就是把土地经营权转出去；出租，占36%：出租要交纳租金；转包：指承包经营权的转包，只在农村集体经济组织内部成员之间发生，集体经济组织以外的人不可以转包；合作：通过建立合作的模式，共同来开发建设；入股，占1%，非常少；此外还有互换等形式。
参与农村土地市场的主体有哪些？种养殖大户：种植大户、养殖大户，也就是种植能手、养殖能手，把更多农村土地流转过来之后，形成更大规模的经营；农业合作社，占18%：把土地投入到农业合作社里去；农业企业：从外面进来的龙头企业，做农业开发和农业生产；还有其他经营主体。
土地流转最终要达到什么目标？农村土地流转市场在不断成熟。我们需要把小块田通过流转并成大块田，进而形成规模化、集约化的经营，这是提高生产力效率的一个重要渠道和手段。
小结：农村土地这条线，要记住征收是“单向”的所有权转移，流转是“交租金、转土地”，核心制度是承
包地和宅基地各自的三权分置，最终目标是小块田变大块田、规模集约经营。
为什么要对土地市场进行管理？不管是城市市场还是农村市场，这么多的流转形式都需要进行管理。
对城市土地市场，首先要管什么？要管土地的供需总量与供需结构。
供给端怎么管？
一年有多少土地可以供应，需要管理，这是一系列过程：编制国土空间规划；编制年度土地供应计划，计划被批准之后，才知道下一个年度有多少地能供应到一级市场，再通过招拍挂拍出去。
需求端应该怎么理解？一级市场最后要分解为二级市场：土地卖给需求者之后，需求者一定会把它开发成土地产品；开发商的土地产品是商品房；工厂的土地产品，是在土地上建工厂、建流水线之后所生产出来的各种商品。土地产品最终的获取者，是社会上广泛的家庭和个人，要被一定地域空间里的人口所获得、所消费。
土地需求量怎么预测？要预测在特定的地域空间里、在特定的年份或时间段里，需要多少商品房、多少粮食、多少工业品；这些需求都可以转化为对土地的需求量估算；再看它和供给量是不是匹配。
同时，根据对粮食的需要、对工业品的需要、对服务的需要，把这些需求分解为土地的结构：工业用地需要多少、农业用地需要多少、城市建设和第三产业用地需要多少。供和需要结合起来，制定相应的规划，既管控供给、也管控需求；否则供需不平衡，市场上就会出现动荡。
第二个要管的：存量供给与增量供给（非常重要的概念）这是两个概念：一个是存量的概念，一个是增量的概念。
过去的发展方式是什么样的？过去是外延式的发展，是靠资源投入的发展：需要更多粮食、更多工业品的时候，就会需要更多的地。
于是靠增量来供给土地：城市建设需要土地，就去征地；农业需要土地，在遵守红线系列管理措施的前提下，开垦未利用地、开垦后备资源来补充耕地。
增量供给存在什么问题？增量的供需不符合可持续发展的目标：土地的储量是有限的，用完就没有了。
可持续发展目标下应该怎么办？限制增量土地的供给，转而在存量土地中挖掘潜力。需求仍然有这么多，但不把它定位在增量土地上，而是定位在存量土地上：通过提高土地利用的强度，比如这块地容积率是1.0，把它变成2.0，建筑面积不就加倍了吗？相当于相对提供了一块同等面积大小的土地。所以增量要减少，存量的集约利用要增加。
要核算哪些土地是利用效率不高的，通过提高利用效率和利用强度，来变相地增加土地供给。这是政府和自然资源局要做的工作。
第三个要管的：资源性供给与资产性供给土地具有资源性和资产性，即土地资源与土地资产。
资源性土地和资产性土地之间怎么转换？举例：上海“十四五”期间叫零增量，“十五五”期间有负增长，意思是把一些资产性的土地转变为资源性的土地，增加生态用地。农村也是一样：把可耕种的农地退耕还林、退耕还草、退耕还湖，把正在使用、能发挥更多效益的资产，转化为储备起来的资源。到底各种地应该是多少，要进行核算、测算。
第四个要管的：所有权的供需与使用权的供需简单讲，就是一级市场、二级市场之间如何达到平衡。
一级市场是怎么运行的？国家直接把土地拿出来招拍挂，实行土地使用权和所有权的分离：国家在经济上得以实现土地的经济价值；使用者则获得土地使用权，来创造效益。
二级市场指什么？使用者拿到土地之后，将这个土地在二级市场予以转让。一级市场以外的所有交易都是二级市场；商品房当然是二级市场——开发商从政府招拍挂拿到地，然后建成房子卖出去，房子是带地的，这个地就变成二级市场了。之所以把商品房这种特殊的二级市场放在一边，是因为它已经开发成最终产品了。
老师举的例子：拿到地却建不下去怎么办？比如在五路、高新二路、交三路一带，拿了一块地，10000 平方米，要建 40000 方的房子；现在建不了，因为没钱。如果真建不了，难道要把这块地卖掉吗？低价卖并不合理——那是我的财产，我可以处置自己的财产。我是花了真金白银、在价格高的时候买过来的；现在价格低了，我建不起来，也不能不让我把它卖掉，没有这个道理。
一级市场和二级市场之间怎么协调？二级市场都会传导给一级市场，二者之间的关系怎么协调、怎么管控、怎么管理，都是土地市场管理所涉及的内容。管理层要做的，是按照需求去达到一种平衡。
这种“平衡”是什么样的平衡？在很大程度上它是近平衡，即近似的、相对的平衡，并不是百分之百的平衡——百分之百的平衡是不存在的。某一瞬间，我们把这个瞬间无穷放大，它就静止了、平衡了，这叫静平衡。但从长远来看，或者从一个大的时间窗口来看，土地价值的变化是永恒的。
为什么说对土地的需求在永恒增长？人们对土地产品的需求不断增加：希望昨天比前天吃得好、今天比昨天吃得好，也相信未来比今天吃得更好。
吃得更好，意味着更多的投入，需要更多的土地来获得这些食品。换算关系：一斤猪肉可能得用五斤粮食；一斤牛肉可能得用七斤粮食。再比如雪花牛肉：牛在更好的环境里成长，喂给它更好的饲料，还要做很多按摩，让全身血液和肌肉融合在一起，肉看起来像雪花一样红白相间，品质最好；但这要花更多的精力、更多的粮食、更多的投入。
招拍挂就是土地市场管理的全部吗？不是。总归一句话，要协调好上面这些关系，并且通过市场关系来协调。管理并不仅仅是制定一个规则、提供一个交易空间；大家看到的招拍挂，只是整个市场最末端的表现形式。前期还有大量数据的收集整理、数据的预测、数据之间的平衡，要运用各种模型，这些都是该做的工作。
小结：城市土地市场管理，要同时算好四组账——供需总量与结构、存量与增量、资源与资产、所有权与使用权；管理追求的是近似的、动态的平衡，招拍挂只是末端，功夫在前期的数据和模型。
土地市场调控的工具有哪些？规划与计划；供地政策：包括限制类、禁止类供地，以及符合国家产业政策的供地等；财政政策、税收政策、财政投资政策；金融政策：直接调控、间接调控等。各类调控政策配合使用，特别是把制度工具作为布局调控的主要工具。
土地市场调控的制度创新有哪些？土地审批制度；土地储备制度，这是实施的一项非常重要的土地市场管理制度，也是一项创新制度；地价动态监测制度。
什么是土地储备制度？（重点）
指政府在土地市场低迷的时候把土地买进来，在土地市场高涨的时候把土地投放出去，以此来平衡土地市场的一种手段和工具。
土地储备制度源于哪个国家、什么年代？源于1896 年，也就是19 世纪末，欧洲西部的荷兰。荷兰是低地国家，全国很多地方都在海平面以下，国土都是围海造地造出来的，土地特别紧缺。时代背景：工业革命之后，资本主义发展比较快，大量农民离开农村来到城市，农村土地都卖掉了，到城市打工、居无定所。
荷兰政府用储备的土地做什么？第一，调节地价：在资本主义私有制背景下，有很多土地投资行为，投资客低价买进、高价卖出；政府刚好反过来，在价格低的时候把土地储备起来，价格高的时候投放一大批，以此平抑地价。第二，通过储备土地来进行城市建设，为涌入城市的农民工提供居住场所，就像我们现在的情况一样。
在18、19 世纪，这些国家已经把它作为政府的主要功能去做。
我国什么时候开始出现土地储备机构？ 1995 年（1996 年前后），上海市土地发展中心，是全国第一家。
上海当时为什么要成立土地发展中心？当时很多国有企业经过几十年的发展，后劲不足、设备老化、技术退化，效益明显减弱、大不如前；同时大量国有企业占据着城市中心地段。最好的出路，是给工厂一笔钱，让它进行技术改造、设备更新换代，再补充更多素质好的劳动者；但做不到，因为没有钱。
国有企业到那个时候，经过几次发展之后，除了有一块地，几乎什么都没有。
老师举的身边例子学校门口这片旧厂区，原来是汽轮发电机厂，是50 年代布局建设的厂房；到上世纪末、本世纪初，几十年过去，房子破旧了，设施设备老化，也没有钱更新，就瘫痪了。上世纪90 年代末，很多工人下岗，工厂搬到开发区去。
上海是怎么处置这些国企和土地的？政府筹集一笔资金：当一个厂想搬出去、但在搬走之前没有启动资金时，政府先把你的地估算一下，比如值一个亿，先把这笔钱给你。
企业拿到钱之后：到郊区买地可能花2000 万，把新厂建成再花2000 万，机器设备更新花2000 万，提高新劳动者的待遇花1000 万，还剩3000 万留作周转，厂子就这样运作起来了。
厂子搬走、运作起来之后，政府把原来这块地收回，开发平整之后，再通过市场卖出去，或者安排其他用途。
杭州是什么情况？ 1998 年杭州成立土地储备中心，把杭州市政府在西湖边的地卖了十多个亿，一下子就有钱搞建设了。过去看起来没有价值的工业用地或其他用地，价值一下子显化出来，值好多个亿。后来全国各地的县市全部建立了土地储备（交易）中心。
现在土地储备中心是怎么定位的？自然资源部规定：每个城市、每个县市设一家，只有土地储备中心可以储备土地，这是垄断的。只有储备中心可以储备土地，并进行整理、整备、出租、临时利用。由此形成“一个口子进水、一个口子出水、一个池子蓄水”的功能，国家垄断，别人不能做。于是，城市政府就完全掌控了土地供给这个渠道。
什么是地价动态监测？（重点）
自然资源部在全国70 个城市设置监测点，每个城市里面设置若干个标准地块。每年定期评估或观察这些地块的价格：如果它有交易，就用交易价格；如果没有交易，就用评估价格，以此观察地块价格的变化趋势。然后在全国范围内，把这70 个城市的价格系统化——不是简单的算术平均，可能是加权平均等，求出一个全国的地价指数。
为什么要编制地价指数？就像物价指数反映物价怎么上涨、怎么下跌一样，地价指数反映地价的涨跌；国家对地价有专门的监测，坚持编制地价指数。建设（住建）部门有专门的监测，编制房价指数；国家发改委对物价有专门的监测，定期发布物价指数。
地价指数、房价指数、物价指数，能不能互相替代？（重点）这是三个不同的指数，内涵不一样，不可以取代，也不可以相互串着用。物价指数反映全国范围内众多商品（粮食、蔬菜、食盐等，也包含房租等居住类价格）的价格变化趋势，也就是居民消费价格指数；房价指数反映房地产交易价格；地价指数则仅仅包括地，不包括房子。
所以房价指数不能用地价指数，也不能用物价指数来替代；地价指数同样不能用其他指数；物价指数也不能用房价指数、地价指数来替代。算地就只能用地价指数，算房就只能用房价指数，算物价就只能用物价指数，关键在于内涵不一样。
这和以后要学的“土地估价”有什么关系？十一之后讲土地估价：因为时间不同，肯定要做时间的修正；修正主要是因为地价有变化、有幅度，要用地价指数来修正这个价格。如果找不到地价指数，用房价指数行不行？或者用最方便获取的物价指数行不行？不可以，因为物价指数并不真正反映房地产，三者内涵不一样。
农村土地市场管理，首先要做什么？首先要做确权工作，通过确权来保证农民的土地权利。
农村家里一般都有承包经营土地的产权证，确权颁证之后，那就是你的权利；如果这个证不在手上，要想方设法把它办下来，以保障自己的权利。
农村土地市场管理还要做什么？加强政府的服务；建立健全农村土地流转市场。
“非农化”和“非粮化”是怎么回事？（重点）非农化不可以：农村土地再怎么流转，农地都不可以流转为建设用地，不得由农业用途转化为非农业用途，这是绝对的、不可变的。非粮化：种粮的土地不可以流转为非种粮的土地，也要禁止、限制；但这个问题有待商榷。
老师的看法是：明明种粮食不赚钱，种水果却能赚很多钱，总不能把农民难死；又不能非农化，所以这里面恐怕要有一系列配套机制。
老师顺带列举过哪些“红利”？人口红利、劳动力红利、资源红利、环境红利、城市经济红利、工作红利、能源红利、资本红利。
农村集体经营性建设用地入市，要从哪些方面管理？
进入市场要符合规划和用途管制；推进征地制度改革，不能再按照过去那种先经过征地变成国有、再向市场投放的环节走；修订有关法律法规，为集体建设用地流转提供法律依据；加强农村金融制度建设：农村、农地也可以抵押贷款，以实现它的资产价值；加快转变政府职能，处理好政府与市场、政府与人民的关系；
加强集体建设用地流转中的执法网络建设，依法整治隐形市场。小结：调控靠规划计划、供地、财税、金融等工具，真正有特色的制度创新是土地储备制度（低买高卖、平抑市场、一个口子进出）和地价动态监测；三个指数内涵不同、绝不能互相替代。农村则重在确权、防止非农化、规范集体经营性建设用地入市。
（过渡）土地市场讲到这里，下面讲什么？下面讲房地产市场。
房地产市场和土地市场是什么关系？这一部分讲哪几个问题？房地产市场是土地市场的延伸。这里只拿出三个问题来交流：房地产产品的分类，和土地关系密切的小产权房，以及住房制度改革的变迁。
什么是房地产？房地产就是房产加地产，是房产和地产的总称。它在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的；在经济学上也叫不动产——“不动产”这个说法的来源，就在于土地位置的固定性。
什么是房产？房产是各种有明确权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物和建筑物，包括住宅、办公用房、生产用房，还有其他各种楼宇。房产是在土地上建造的人工改良物，所有建造的成本都由所有者支付，因此所有者拥有房产的所有权——即使不拥有土地的所有权，土地上房产的所有权也是能够拥有的。
什么是地产？地产主要是指有期限的土地使用权，包括居住用地、市政用地、教科文卫设施用地、仓库用地、工业用地、交通用地、商业服务用地等。
某种情况下，也用“地产”来指代房地产：比如在香港，讲的“地产”就是房地产，这是以地赅房。
房产、地产、房地产三个概念怎么区分？要区别它们的内涵：有可能指的是同一个东西，只是表现形式不一样，这是我国管理体制导致的差异，本质含义可能完全一样。
讲房产的时候，各种建筑物也包含了它下面的土地；讲地产的时候，土地上也包含了建筑物；讲房地产，则是把二者结合起来。所以要根据内涵来判断：它说的仅仅是地，还是仅仅是房，还是房地合一。
房地产满足人类的哪一类需求？衣、食、住、行是人类的四大需求，房地产对应的是“住”，是最重要的需求之一；人类在地球上一出现，就有了住的需求。人类直立行走之后，就搭建遮风避雨的场所：最早是穴居，住在洞穴里面，然后变成半穴居——在地下挖坑，上面再覆盖屋顶。
老师举的“地窝子”例子新疆有个机场叫地窝堡机场，名字就来自“地窝子”。当年大量内地人到新疆，王震的部队转移到新疆、生产建设兵团大规模把盐碱地、戈壁滩开发成农地，没有地方住，就住地窝子：在地下挖出一个坑，地面上延伸出一点点，可以留窗户让光透进来，上面用茅草盖个屋顶。
这是非常原始的居住场所，人类最早就住在这样的地方；后来居住环境慢慢、慢慢地改善，一直到今天的高楼大厦。
房地产业在国民经济中处于什么地位？它是国民经济的重要产业、支柱产业，产业关联度很高，能带动其他行业的发展。有一种说法，是房地产业能带动国民经济18 个大的行业，比如建材里面的钢铁、水泥，还有采矿业等很多行业。
为什么每一个城市都把房地产作为支柱产业？尽管在官方发展口径里，不会明确说房地产是支柱产业，但每一个城市、每一个县市，实际上都把房地产作为支柱产业来发展。原因之一：房地产业延伸出来的产业链最长。
原因之二：房地产业的税费由地方政府征收，是属地税种——在国税、地税分家的时候，房地产公司、建筑公司所获得的税费，是地方财政收入的稳定来源；其他税收国家可能要分走一部分，而房地产业像服务业一样，是地方独享的税。这是地方政府大力发展房地产的一个根本原因。
什么是“土地财政”？不搞房地产、不发展，地方政府就揭不开锅；现在很多地方政府已经揭不开锅了，因为地卖不出去。
土地财政出现前后，地方财政有什么变化？ 2005、2006 年之前、土地财政刚刚萌芽的时候，很多地方政府财政收入状况不好，公务员工资很低：2004、2005 年，老师到县里做土地整治的规划设计项目，国土部门的工资才两三千块钱一个月，非常少。
后来很快越来越富，原因就是卖地、土地财政兴起：地方政府因为土地财政得到的收入，已经远远高于税收带来的财政，于是就富起来了，有钱发工资，还能发补贴。
现在地卖不出去，地方政府又重新回归到依靠税收、财政以及国家转移支付来发工资的状态：县一级既没有产业，也没有其他来源，只能靠非常有限的产业收入和国家转移支付来支撑机构吃饭，奖金发不出去，只能发基本工资。
房地产业的贡献率和物资消耗数据（要记牢）我国房地产业对经济增长的贡献率达到20%，对经济增长起重要作用；房地产投资在全社会固定资产投资中的比重约为18%；全国25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品，用于房地产开发。
房地产业是怎样带动其他产业发展的？房地产业在国民经济产业链中处于中间环节，具有很强的关联效应：通过前向效应，带动建材、冶金、机械、金融等产业；通过后向效应，带动装修、家电、金融、保险、仪表等相关产业的发展。房地产业不好之后，很多其他相关产业也会变得不好。
房地产业怎样改善人民的居住和生活条件？
住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活品质的改善；加快城市住宅建设、解决人民住房紧张问题，是关系国计民生、发展生产、改善生活水平的大事，非常重要。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
中国人的住房情结是什么样的？中国人对住房有非常深的情结：这个情结不在于“住”，而在于“拥有”，把拥有住房作为居住的最高目标。美国、欧洲不是这样：美国大学毕业之后很多年不买房，而且工作岗位不断变化，今天在纽约，明天可能到洛杉矶，后天到盐湖城，再不就是到迈阿密，这时根本不需要买房，租房住就可以，住有所居即可，不一定拥有。
欧洲也是这样，年轻人背着背包到处跑；等到确实觉得应该安定下来，尤其是恋爱、结婚、要建立小家庭，特别是有了小孩，这时恐怕才想安定下来、买套房住下来，其实租房也可以。中国人不仅自己买房，还会为子孙后代买好几套房放着。所以当初房地产的发展，并不完全是根据实际需求来的，有虚增的量在里面；当然也有真实的、刚性的需求。
这种观念加大了需求量，也助推了房价的上涨。
从学理上看，什么是“土地财政”？土地财政并不是财政学里面固有的概念，而是在中国特定发展阶段所出现的一种特殊财政模式：政府的运行不是主要靠税收收入，而是靠土地的收入，这是不正常的。正常情况下，政府的行政管理费用、外交、国防，都来源于税收；税收财政是传统的、也是正常的财政模式。
而我们一度走到了更多依靠土地财政的制度上去。
现在为什么说要“承受痛苦”？房地产市场收缩、下行的时候，大家都觉得很难受：好几个房子，价格跌去三分之一还不止，如果这时把欠款还上、把房子卖掉，要亏好几百，很多家庭都是这样，这是当初价值高估时形成的状态。
那么这个钱哪里去了？被国家拿走，用于前期的设施建设了。现在要一点一点、慢慢地恢复过来，消化这个过程里存在的落差和问题，防范可能出现的危机，比如银行里面的呆账、坏账，争取平稳着陆。
土地财政的规模有多大？由哪几部分构成？政府为社会经济活动提供公共产品、公共服务的数量和范围，与财政收入是否充裕关系非常大；土地、房地产业给政府提供的收入占50%以上。
其中看得见的部分，首先是土地出让金：政府招拍挂赚一大笔钱；土地在流转、建设、生产土地产品的过程中，以及上下游产业的发展，自然还会带来政府的税收——比如采掘、开矿把矿石挖出来，再冶炼，这个过程里只要有流转、有交易，政府都要收税；还要交各种费，开发过程里有很多种费，比如城市基础设施建设费：建水厂、建电厂、修网络不是白修的，
买房子的时候，房价里包含一百多块钱的基础设施配套费，政府先期投入，后期由购房者付给政府。
以武汉为例，土地出让金能占到地方财政的50%以上：武汉500 亿的财政收入（包括税收），另外还有500 亿、甚至比500 亿更多，是通过卖地卖出来的；一宗地就能卖好几十个亿，一年卖出几百亿、上千亿一点问题没有，卖地的钱远远高于收税的钱，所以政府对土地财政产生了依赖。
应该怎样评价土地财政？出路在哪里？这些年社会经济发展很快，土地财政确实做出了非常大的贡献，所以一味地否定土地财政是不客观的；但也不能允许土地财政继续延续下去，如果再延续，中国也会泡沫破灭。要回归正道、走上正轨：财政模式应当主要靠税收。
设想的办法，是把过去形成的不动产实物资产量化之后，征收持有税：比如你家这套房子100 平方米、值100 万，过去是买的时候一次性付钱，今后在居住过程中分年度交——房子每年评估、核定资产价值之后，每年按1%或者2%交房地产税（物业税），美国就是这样做的。
这个税种已经确定要征收，但还没有开始征收，要等待一个合适的机会：等到经济好转、家庭不会因为这1%而产生较大负担的时候，国家就开始征收，最终用不动产税替代现在卖地的收入。这一天也许明年、也许后年、也许五年之后。
隐性的土地财政是什么？是地方政府债务，这是非常大的一块，大家平时没有把它和卖地关联起来。地方政府用土地做抵押，从银行贷了很多钱来进行建设，这笔钱接近土地出让金的十倍，地方政府债务非常庞大。
老师举的武汉地铁例子武汉建了那么多条地铁，钱从哪里来？靠卖几块钱一张的地铁票，票钱仅仅够地铁运营过程中的各种成本开支。建地铁的钱，主要靠卖地以及贷款，贷款更多。
地铁集团不是公众公司，没有义务向社会公开债务，但可以大致估算，债务肯定有数百亿甚至更多：地铁建起来要花很多钱，而且建得富丽堂皇，地下空间那么大，建得那么好、那么奢华。地铁公司是政府投资的，是政府的投资平台，这些债务都是政府的债务，是目前悬在政府头顶上的一把剑，几乎每个政府都这样。
什么叫“化债”？具体怎么化？过去地铁公司等平台借银行的钱，通常期限比较短，三五年或者十年八年就要偿还、要还本付息，而利息相对高，因为过去利率高。现在的办法：一是发债，政府通过发债筹集置换资金；二是降低银行贷款利息，现在利息很低；三是延长贷款偿还的期限。
把目前利率高、期限短的债，转化成期限长、利率低的债，以此缓解地方政府的压力，这就叫化债，把债化掉。
老师举的全域土地综合整治的例子国家开发银行等政策性银行，把数百亿的资金输送到地方，这种资金期限长达二十年，利息非常低。
地方政府通过包装一个全域土地综合整治项目，就能拿到多少亿资金，把现在某些利息比较高、周期比较短的债务先偿还掉，时间换空间、空间换时间，把债化掉。现在全域土地整治的很多建设主体就是城投公司，也就是地方政府的债务平台。
小结：土地财政是中国特定阶段“靠地吃饭”的特殊模式，贡献很大但不可持续；它包括出让金、税费等显性部分，也包括规模接近出让金十倍的地方政府隐性债务。出路是房地产税替代卖地收入，并通过发债、降息、展期等方式化债。
什么是房地产市场？交易的商品是房地产；它是由房地产的买卖、租赁、抵押、过户等组成的交易场所，以及相应交换关系的总和。
房地产市场怎么分级？这里也有一级市场、二级市场、三级市场，和土地市场对应起来看：房地产一级市场是新房市场、商品房市场，即开发商开发新楼盘，它实际上对应土地的二级市场；房地产三级市场是二手房的交易，相当于土地的三级市场。
什么是期房？期房的做法学自香港：香港最初是卖“楼花”，根本不用把房子建起来，把图纸画好之后，直接在图纸上卖，这叫卖楼花；打个电话确认是你的，就交钱，开发商拿这笔钱去建设。后来发现有风险，国家加以规避：规定房屋建设至少达到一定的形象进度才可以预售，而且首付必须有三成等，要考虑很多问题，比如依法出售。
风险的爆发：恒大等开发商爆雷，购房者全款交了，后面的建设却陷进去了，买了房子却拿不到房，还得另外付房租；政府要保交房，负担很重。
什么是现房销售？国家近期发文：中国以后要实行现房销售，不可以再搞期房销售。
所谓现房销售，是只要把房子建好才可以卖——“建好”不一定是能立刻入住，也可能是结构封顶、主体完成，大的资金风险已经没有了，这时才可以卖房子。
现房销售会导致什么后果？从现在开始，我国房地产市场将要死掉一大批房地产企业：这个行业要求开发商具有非常雄厚的资本、资金能力，从拿地到建设，都要用自有资金把它干完；过去那种拿到地之后、临时通过银行贷款把房子建起来的模式，走不通了。
大量开发商退出后，坚守在市场的开发商非常少，它们的成本也提高了；在需求者不改变的情况下供给变少，就有可能导致房价一定程度的上涨。
老师对未来房价是怎么判断的？现在应该是一个低谷，最近这两天市场保持低谷；过一段时间之后，房价有可能在一定程度上上涨，但不会像过去那样涨——再涨百分之十几、百分之几十，是不可能的。房价应当围绕国民经济增长的幅度同步增长，与经济发展速度、居民的实际收入水平相适应，不可能远远高于GDP 的增速。
以后都是现房，期房就不会再有了。
房地产按用途可以怎么分类？有居住类房地产、办公类房地产、旅游地产、商业地产、产业地产等不同分类。每一个类别都构成自身的一个小市场：比如商品房市场、写字楼市场、旅游地产市场、商业地产市场、工业地产市场，这些小市场共同构成房地产这个大市场。
居住类房地产包括什么？指供个人居住的房地产，包括住宅和集体宿舍，当然主要是住宅；住宅又包括普通住宅，高档住宅即别墅、高档公寓，还有酒店式公寓。
我国居住形态的变迁（老师讲述部分）建国初期：农村是草房，城市的住房也都很破旧； 60 年代是小土房； 70 年代是筒子楼； 80 年代末，单元房出现； 90 年代末期，住宅开始郊区化、小区化发展。
武汉的例子：武昌区最早小区化的，是首义路、老中南财大边上的统建小区，当年房子卖500 块钱一平方米还卖不出去，要动员公司职工去购买、给大幅度优惠，那是80 年代末；现在已经完全不一样了。
房改视频：改革开放前的住房制度是什么样的？改革开放前，我国实行福利分房制度：住房靠国家分，按等级分配，房子面积大小要根据级别和家里人口的数量。一般是一家三四口人，甚至老少三代一起生活；人口多、住房面积小，三代同居一室，是当时住房条件的真实写照。 1978 年，全国城镇居民人均居住面积仅6.7 平方米。
那个时代最具代表性的住房是筒子楼：一条长长的走廊串联着许多单间，每个单间只有十几平方米，面积狭小；走廊尽头是洗漱间和几十号人共用的厕所。筒子楼的另一个特点是没有独立的厨房，做饭只能在楼道里：很多住户家门口摆放简易炉灶，一到吃饭时间，楼道里油烟飞溅、人声鼎沸。
筒子楼虽然拥挤不堪、生活不便，但那样的场景和生活方式，也成了一代人特有的记忆。
房改的起点是什么？ 1978 年，党的十一届三中全会召开，中国从此进入改革开放的崭新时代。 1980 年4 月2 日，邓小平同志发表关于住房问题的讲话，启动了中国房改进程；从此，中国住房开始了从瓦房、平房到楼房、公寓、别墅的全新发展阶段。
房改第一阶段（1980—1988 年）这一阶段仍执行福利分房制度，只是住房形态发生了变化：由原来共
用卫生间、厨房在过道的筒子楼，转变成带卫生间、厨房的单元房；这种单元房设施相对完备，还加入了客厅的设计，更注重一家人的相处空间，居住条件上了一个台阶。
然而房屋分配并不是一件简单的事：分房小组要调查申请人的住房状况，还要根据申请人的各类情况和领导的意见，制定住房分配细则等，因为分房而引起的各种矛盾层出不穷。
房改第二阶段（1988—1998 年，摸索前进阶段） 1988 年2 月25 日，发布了《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，拉开了中国住房体制改革的序幕。从此，中国住房制度开始了商品房砥砺前行的历程：住房逐渐变成个人私有财产，沿袭多年的福利房逐渐被个人消费的商品房所取代，房价上升到人们日常生活中最关心的层面。
这一时期住房开始向楼房、公寓发展，高楼大厦拔地而起，小高层住宅遍地开花：楼层一般不高，大多在七层以下，没有电梯；容积率较低，屋内加大了客厅、厨房、卫生间、阳台的面积，卧室以外的居住空间大大扩展。相比以前的单元房，改革后的商品房更加舒适宜居，因此越来越多的人选择购买商品房。
房改第三阶段（1998 年至今，建立住房保障制度阶段）这一阶段对住房制度不断实行修改、完善，也可以称为不断深化房改的阶段。这一时期中国经济开始快速发展，住房形态发生了新的变化：花园洋房、小高层、复式、跃层、独栋别墅、LOFT 公寓，越来越多的建筑形式被发掘，极大提升了居住舒适度，中国住房形态迈入现代化阶段。
随着生活水平提高，装修也成为热点：在追求宽敞的同时，还追求居住环境的各种配套设施，注重科技与生活相结合。
新时代的住房定位是怎样的？ 2016 年，中央经济工作会议明确提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
在中国人的观念里，房子是头等大事，有房才有家，这造就了房地产的黄金时代，房价高涨，令多少普通百姓望房兴叹；但另一方面，中国住房建设的巨大成就是不争的事实，一年一个样、三年大变样，城乡居民住房条件进一步改善是必然趋势。
房改40 年取得了什么成就？中国改革开放的40 年，也是中国住房改革的40 年；居住条件的变化，可谓40 年来改革开放的缩影，住房形态发生了翻天覆地的变化。据国家统计局2017 年7 月的统计数据，城镇居民、农村居民人均住房建筑面积，分别比1978 年增加30.2 平方米、38.6 平方米，人们的生活水平有了质的提升。未来的几十年，中国的房改之路仍将在砥砺中前行。
小结：住房制度从福利分房走到商品房，再走到租购并举、房住不炒；三个阶段的时间节点（1980、1988、1998、2016）和居住形态变化要一一对应记牢。
各类住宅形态的英文说法（拼写务必记准）独栋别墅：detached house 半独立住宅（双拼）：semi-detached house 联排别墅：row house 公寓：apartment 这些跟国内对应起来的各种不同形态房屋，在我国都已经出现。
办公类房地产有哪些形态？公寓式办公楼、酒店式办公楼、综合体、商务写字楼，各种形态不同。
商业类房地产有哪些形态？百货店、便利店、专卖店、购物中心、家居中心、大型综合超市。
产业地产有哪些例子？大学产业园、华科大产业园；光谷生物城、黄陂的产业新城、光谷智能制造园等，对应产业用地、产业用房，有机会可以实地考察。
旅游地产有哪些例子？
高尔夫球场，英文是golf course；还有大峡谷、河湖风光景区等。
什么是小产权房？什么是大产权房？（重点）小产权房，是在集体土地上建设、对外销售所形成的住房；在过去同地不同权、不同价的情况下，它没有经过征收转为国有，未办理相关权证，也未缴纳土地出让金。大产权房是相对而言的：土地通过征收之后变为国有土地，在国有土地上开发销售的住房。
老师举的关东康居园例子东校区门口有个关东康居园，它的老板过去是汉口那边的一个老板，叫王小平，老师在开发区工作的时候跟他认识。这个项目没有拿到国有土地使用权，所以价格非常便宜：周边房价接近2000 元的时候，它卖800 多元。
“小产权房”是一个法律概念吗？不是。它未办理相关权证、未缴纳土地出让金；“小产权房”并不是法律概念，而是在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
深圳的小产权房是什么情况？深圳现在没有农民了，也没有农村用地了，深圳所有的土地全部转为国有；但过去在土地上建了很多、在圈子里建了对外出租或出售的房子，至今都没有变成和市场上流通的商品房完全一样的产权功能。全国各地有大量小产权房，深圳尤其多。
法律对小产权房销售的态度是什么？我国法律规定，小产权房在市场上销售是违法的。它产生的根源在于：城镇居民不得在农村购置土地。即便宅基地三权分置之后，城镇居民也只能和农村宅基地的资格权人合作共建房屋、用于经营，不可以取得房屋的产权产品。
禁止小产权房，主要是出于哪几方面考虑？
第一，要回避土地投机；第二，要控制建设用地、控制农业向建设转移，否则大量土地会被开发成商品房；第三，与国家利益有关：如果不经过土地征用，直接在农地上建设商品房销售，国家就会有一大块土地使用权出让金拿不到。
小产权房将来有可能“转正”吗？老师个人觉得是可能的：既然土地能够同地同权同价，如果它符合城市规划、在功能上并不妨碍城市发展，那有什么理由不给它转正呢？
但它恐怕是一个阶段性的产物，还得经过一段时间：要使农村土地制度改革的效果被大家明显感觉到，使农村土地的同地同权同价真正实现的时候，小产权房的问题恐怕就能解决了。
购买小产权房有哪些风险？（重点提醒）如果以后在深圳工作、买不起商品房，很有可能支付相对低的一笔费用去买一套小产权房，等待它将来变成大产权；但购买过程里一定要注意相关风险：别人卖给你的时候，各种权属材料是不是齐全；你不要想着再卖出去，因为很难卖；买卖只能按照私下进行，并不能在不动产登记中心登记。
换句话说，你的权利得不到法律保障：你买，得不到法律保障；你卖，同样得不到法律保障。
视频：深圳小产权房为什么突然火了？近期深圳的小产权房市场异常火热，甚至出现一房难求的现象；在深圳今年出台系列政策、加强对新房和二手房调控的大背景下，小产权房反而火了起来。小产权房最早发展于宝安区沙井镇，那里的中介告诉记者，最近想了解小产权房的人特别多。
有客户一口气出来买了好几套：一房一厅的买了三套，两房一厅的买了一套，一共买了四套。
视频：带拆迁概念的小产权房是什么行情？
记者发现，一些带有拆迁概念的小产权房价格更是水涨船高：只要跟拆迁挂钩的房子，都能卖到三四万。举例：去年在这里买的120 平方米、120 万（单价约两万），到现在涨了 50%，号称是纯利润、随时可以交易；有投资者九月份过来买了四套房，五个月就全部卖掉了。
除了小产权房，一些中介还做起了回迁指标房的买卖：回迁指标房虽然也没有产权登记、登记不了，但已经有开发商进驻洽谈。
视频：小产权房在法律上的后果城市居民购买小产权房，本来就不受法律的认可与保护，不能办理房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员转让或者出售，出售只能在村集体成员内部转化和置换。所以购买之后会有相应的风险，这涉及大家以后的切身权益。
小结：小产权房是集体土地上未征国有、未缴出让金、无证销售的住房，法律上不能向集体外流转；它是同地不同权阶段的产物，未来在同地同权同价真正实现后有可能转正，但今天买卖都不受法律保护，务必看清权属、谨慎出手。
课程收尾与下次课安排这节课就讲到这里、到此结束。下一次课是十月九号下午；中间两次课不上，也不补课，所以老师尽量把课往前赶。